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Am falschen Ende gespart

Eine Mandantin legt mir ein Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vor. Gestritten wurde über die Rückzahlung eines Mietkautionsguthabens in Höhe von 520 EUR. Der ehemalige Mieter hatte geklagt, die als Vermieterin in Anspruch genommene Mandantin hatte sich selbst vertreten, um die Kosten für einen Anwalt zu sparen. In dem Rechtsstreit hatte sich die Mandantin auf eigene Schadensersatzsprüche wegen Verschlechterung der Mietsache berufen und diese gegen die Kautionsrückzahlungsforderung zur Aufrechnung gestellt.

Das hätte sie besser nicht selbst getan, sondern über einen Anwalt. Denn aus dem Urteil ergab sich, dass sie ihre eigenen Ansprüche nicht ausreichend substantiiert vorgetragen hatte, so dass der Richter diese nicht berücksichtige und stattdessen der Klage statt gab.

Aber sie habe doch eigene Forderungen über 3.000 EUR gegen den ehemaligen Mieter. Ich solle also gegen das Urteil in Berufung gehen.

Ich musste die Dame dann aufklären, dass der Streitwert von 520 EUR einer Berufung entgegen stand. Das Urteil des Amtsgerichts ist also nicht mit der Berufung anfechtbar, da eine solche erst ab 600,01 EUR Streitwert zulässig ist, sofern sie nicht ausdrücklich vom Gericht zugelassen wurde.

Außerdem musste ich sie dann noch auf § 548 Abs. 1 S. 1 BGB hinweisen. Das Mietverhältnis endete im September 2015, die Wohnung wurde Anfang Oktober 2015 an sie zurückgegeben. Somit sind eigene Forderungen wegen Verschlechterung der Mietsache seit April 2016 verjährt.

Hier zeigt sich: Wer meint, sich vor Gericht selbst vertreten zu können und deshalb auf einen Anwalt verzichtet, um die vermeintlich teuren Anwaltskosten zu sparen, der spart letztlich am falschen Ende.

Blutige Rache: BaumgartenBrandt klagt verjährte Forderung ein

Mein Mandant wurde vor dem AG Koblenz von der Kanzlei BaumgartenBrandt für die KSM GmbH auf Zahlung der dort üblicherweise geforderten 955,60 EUR verklagt. Die Klageforderung setzte sich zusammen aus Schadensersatz in Höhe von 400 EUR und außergerichtlichen Anwaltskosten von 555,60 EUR. Zahlen sollte mein Mandant all das, weil er angeblich den Film “Bloody Revenge” unerlaubt über Bit Torrent zum Download angeboten habe.

Gegen diesen Vorwurf habe ich für meinen Mandanten eine Menge einzuwenden gehabt. Darauf kam es aber alles nicht an, denn das Amtsgericht Koblenz hat nun ganz simpel festgestellt: “Die mit der Klage geltend gemachten Forderungen sind verjährt.”

Wie kommt das AG Koblenz zu dieser erfreulichen Bewertung?

Die Rechtsverletzung soll 13.11.2009 begangen worden sein.

Die Deutsche Telekom AG teilte laut Klägervortrag am 10.02.2010 die Klardaten meines Mandanten mit, so dass die Klägerin hiervon spätestens ab dem 13.02.2010 Kenntnis erlangt hatte.

“Die Verjährung wurde erstmals gehemmt durch Antrag vom 23.12.2013 auf Erlass eines Mahnbescheides. Zu diesem Zeitpunkt betrug die Verjährungsfrist noch acht Tage. Nachdem unter dem 10.01.2014 die Kosten für die Durchführung des streitigen Verfahrens von Klägerseite angefordert worden waren und die Zahlung erst am 16.07.2014 bei Gericht einging, verkürzte sich die verbleibende Verjährungsfrist gem. § 204 Abs. 2 S. 2 BGB um weitere sechs Tage. Zwar trat durch die Anforderung der Anspruchsbegründung unter dem 23.07.2014 erneut eine Verjährungshemmung ein. Zu dem Zeitpunkt, als die Anspruchsbegründung vom 24.02.2015 per Fax am 25.02.2015 bei Gericht einging, war die restliche Verjährungsfrist jedoch bereits abgelaufen, mit der Folge, dass die Klageforderungen verjährt sind.

Denn:

“Hinsichlich des geltend gemachten lizenzanalogen Schadensersatzanspruches kann die Klägerin für sich auch die nicht die 10-jährige Verjährungsfrist des § 852 Satz 2 BGB reklamieren. Nach dieser Vorschrift unterliegen diejenigen Ansprüche einer längeren Verjährung, die auf die Herausgabe des deliktisch Erlangten zielen. Es handelt sich somit um einen quasi deliktischen Bereicherungsanspruch. Die Vorschrift findet wegen § 102 Satz 2 UrhG entsprechende Anwendung. Voraussetzung ist aber, dass der Schädiger tatsächlich etwas erlangt hat. Dies kann die ersparte Lizenzgebühr sein, wenn die Wahrnehmungen des Urheberrechts typischerweise nur gegen eine Lizenzgebühr eingeräumt wird. Das ist etwa dann der Fall, wenn die Rechtewahrnehmung einer Verwertungsgesellschaft lizensiert werden kann.

Ein solcher Sachverhalt ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Dem Nutzer geht es beim Filesharing nur um den Gebrauch des konkreten Werkes für Eigenzwecke, nicht um die darüber hinausgehende Nutzung oder gar Verbreitung. Darin unterscheidet sich der typische Tauschbörsenteilnehmer von demjenigen, der etwa seine Verkaufsstätte mit Musikwerken beschallt, um damit das Kaufverhalten potentieller Kunden zu fördern. Der Hauptzweck des typischen Nutzers einer Internettauschbörse beim Filesharing liegt darin, das Musikstück bzw. den Film zu erhalten. Es wird allenfalls billigend in Kauf genommen, dass ein weiterer Teilnehmer der Tauschbörse nunmehr in der Lage ist, dasselbe Musikstück bzw. denselben Film seinerseits herunterzuladen. Er erspart sich mithin keine Lizenzgebühren, weil er diese auch bei einer legalen Vorgehensweise gerade nicht gezahlt hätte.

Das Amtsgericht Koblenz schließt sich damit der Rechtsauffassung an, welche auch für urheberrechtliche Schadensersatzansprüche bei Filesharing von einer 3-jährigen Verjährungsfrist ausgeht. Auch das AG Köln sieht dies so.

Es stellt sich nun die spannende Frage, ob BaumgartenBrandt gegen die Entscheidung in Berufung gehen wird. Denn um die Berufungsgrenze von 600 EUR zu knacken, müsste sich die Berufung gegen das ganze Urteil richten. Zumindest für die geltend gemachten Anwaltskosten gilt aber unstreitig die Regelverjährung von drei Jahren – und die ist nach den obigen Darlegungen erkennbar eingetreten. Mit der Berufung müsste die Klägerin sich also auch gegen die Verjährung dieser Forderung wenden. Ich bin gespannt, wie sie das bewerkstelligen will.

(AG Koblenz, Urteil vom 28.10.2015 – 161 C 2169/14)

AG Köln: Zur Verjährung von Ansprüchen aus Urheberrechtsverletzungen (hier: Filesharing)

Ich erhielt heute von einer freundlichen Kollegin ein von ihr erstrittenes Urteil des Amtsgerichts Köln, mit dem die von den Hamburger Anwälten Schulenberg und Schenk geltend gemachten Zahlungsansprüche wegen angeblichen Filesharings wegen Verjährung abgewiesen wurden. Verjährt waren demnach nicht nur der Anspruch auf Ersatz der Abmahnkosten, sondern auch der geltend gemachte Lizenzschadensersatzanspruch.

Die Begründung des Urteils (AG Köln v. 22.12.2014 – 125 C 314/14) ist über den Einzelfall hinaus interessant, deshalb darf ich zitieren (Anm: Hervorhebungen von mir):

[…] Jedenfalls ist die klägerische Forderung verjährt. Der Anspruch auf Erstattung der Abmahnkosten unterliegt nach allgemeiner Auffassung der Regelverjährung gem. § 102 Satz 1 UrhG, § 195, 199 Abs. 1 BGB. Damit tritt die Verjährung zum Jahresende des dritten Jahres nach Entstehung des Anspruchs ein. Der Anspruch entstand mit der Versendung der Abmahnung im März 2010, sodass Verjährung zum Jahresende 2013 eintrat.

Die Verjährung ist nicht durch die Durchführung des Mahnverfahrens gem. § 204 BGB gehemmt worden. Die – im Jahr 2013 erfolgte – Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren hemmte die Verjährung nicht gem. § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB. Für das Bewirken der Verjährungshemmung ist nach herrschender Meinung, der sich das Gericht anschließt, erforderlich, dass der verfolgte Anspruch in dem Mahnbescheid individualisiert wird (dazu: BGH, Urteil vom 10. Juli 2008 – IV ZR 160/07). Für den Schuldner muss erkennbar sein, welche Forderungen in welcher Höhe geltend gemacht werden.

Dies war hier nicht der Fall. Im Mahnverfahren hat die Klägerin lediglich Bezug genommen auf das Abmahnschreiben vom 24. März 2010 und den dort vorgeschlagenen Vergleichsbetrag von 850,00 € als Forderung geltend gemacht. Damit ist schon kaum erkennbar, ob eine oder gar beide der jetzt geltend gemachten Forderungen Gegenstand des Mahnverfahrens waren. Keinesfalls ist erkennbar, in welcher Höhe welche Forderung geltend gemacht wurde.

Die nach Verjährungseintritt, nämlich erst im Jahr 2014, erfolgte Individualisierung der Ansprüche durch Zustellung des Klagebegründungsschriftsatzes vom 11. April 2014, wirkt nicht auf den Zeitpunkt der Zustellung des Mahnbescheides zurück (BGH, a.a.O.).

Auch dem Anspruch auf Ersatz des Lizenzschadens gemäß § 97 Abs. 2 S. 3 UrhG steht die erhobene Einrede der Verjährung entgegen. Das Gericht schließt sich der im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass auch dieser Anspruch der regelmäßigen, dreijährigen Verjährung unterliegt, weil die Verlängerung der Verjährung auf zehn Jahre gemäß § 102 Satz 2 UrhG, 852 BGB hier nicht zulässig ist. Sie setzt voraus, dass der Urheberrechtsverletzer „auf Kosten des Berechtigten etwas erlangt“ hat. Es ist der Gegenauffassung zuzugeben, dass der Rechtsverletzer im Regelfall der Urheberrechtsverletzung auf Kosten des Urhebers oder des Nutzungsberechtigten die Nutzungsmöglichkeit des Werks erlangt, sodass die Verjährung des insoweit bestehenden Ersatzanspruchs nach § 97 Abs. 2 UrhG der verlängerten Verjährung unterliegt. Im Falle des Filesharings ist dies jedoch nicht so: Der Filesharer erlangt auf Kosten des Berechtigten lediglich mit dem Download des Werkes die Befreiung von der Verbindlichkeit, eine entsprechende Vergütung für die eigene Nutzung des Werks zu zahlen; er erspart sich also lediglich Kosten für den Kauf einer CD, DVD oder ähnlichem. Durch den mit dem Filesharing verbundenen Upload, der Gegenstand des Lizenzschadensersatzanspruchs ist, erlangt der Filesharer jedoch ersichtlich nichts. Der Upload des Werkes stellt sich aus Sicht des Filesharers lediglich als Reflex des ihn interessierenden Downloads dar; technisch versierte Filesharer können ihn durch entsprechende Eingabebefehle unterbinden oder den Upload des Werkes durch den Upload zerhackter, nicht nutzbarer Dateifragmente (sogenannter leecher mods) ersetzen, ohne dass dadurch die für sie interessante Nutzungsmöglichkeit des Werks in irgendeiner Weise beeinträchtigt werden kann.

Damit endete die Verjährung des Lizenzschadensersatzanspruchs auch spätestens am 31. Dezember 2013; Ihre Verjährung wurde aus denselben Gründen wie die Forderung auf Erstattung von Abmahnkosten nicht […] gehemmt.

Ob gegen das Urteil Berufung eingelegt wurde, ist bislang nicht bekannt (Zustellung am 6.1.2015). Allerdings wurde mir von einem anderen Abteilungsrichter gesagt, dass das Landgericht „wie er so höre“ an der zehnjährigen Verjährungsfrist für Lizenzschadensersatzansprüche auch bei Filesharing-Fällen festhalten wolle. Falls das Landgericht sich mit dem Urteil befassen muss, werde ich an dieser Stelle berichten.

Klageflut durch BaumgartenBrandt

Die Berliner Kanzlei BaumgartenBrandt, nicht unbekannt auf dem Gebiet der Filesharing-Abmahnungen, verklagt derzeit unter anderem in Köln, Düsseldorf, Bielefeld, Koblenz und Bochum vor den dortigen Amtsgerichten unzählige Abgemahnte auf Zahlung von Schadensersatz und Anwaltskosten.

Die Klageforderung ist dabei stets gleich: 956 EUR werden für den Vorwurf der Urheberrechtsverletzung geltend gemacht und eingeklagt. Dabei handelt es sich zumeist um Fälle aus den Jahren 2009 oder 2010, die also kurz vor der teilweisen Verjährung stehen. Denn zumindest Ansprüche auf Aufwendungsersatz (Erstattung der Abmahnkosten) verjähren in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, während für geltend gemachten Schadensersatz (Lizenzgebühren) von der herrschenden Meinung mittlerweile wohl eine 10-jährige Verjährungsfrist angenommen wird.

Wer nun eine solche Klage erhält, sollte keinesfalls klein beigeben und direkt zahlen. In den mir vorliegenden Klagen stützen sich die von BaumgartenBrandt vertretenen Kläger nämlich auf Ermittlungen der Firma Guardaley. Mittlerweile gibt es zahlreiche Richter, die den Ermittlungsdatensätzen dieser Firma aber nicht mehr trauen, da sich mehrfach deren Unzuverlässigkeit herausgestellt hat.

Zudem habe ich in Verfahren beim AG Köln auch schon die Verjährung von geltend gemachten Ansprüchen feststellen können und ich habe zuweilen den Eindruck, die Kollegen stricken hier mit heißer Nadel und oft in vermeintlich letzter Sekunde.

Empfänger einer Klage von BaumgartenBrandt sollten deshalb unbedingt einen fachkundigen Anwalt mit der Prüfung der Klageschrift und der Erfolgsaussichten einer Verteidigung beauftragen. Ohne anwaltliche Vertretung sollte auf keinen Fall in die gerichtliche Auseinandersetzung gegangen werden. Die eigenen Kosten für eine anwaltliche Vertretung gegen eine Klage über 956 EUR sind zudem überschaubar und belaufen sich auf 261,80 EUR.

Betroffene dürfen sich gerne an mich wenden. Sie erreichen mich auch am Wochenende auf diesen Wegen:

    Erhaltene Klageschriften dürfen mir selbstverständlich vorab per Fax oder E-Mail zugeleitet werden. Nach Eingang einer Anfrage setze ich mich umgehend mit dem Beklagten in Verbindung und kläre das weitere Vorgehen ab.

Bitte beachten Sie: Kosten entstehen erst mit meiner ausdrücklichen Beauftragung!

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Gläubiger beziffert Forderung nicht

Gerade rief mich ein ratloser Mandant an. Er habe an einem Mietfahrzeug einen Schaden verursacht. Seine Haftung sei unstreitig. Die Mietautofirma habe ihm bisher aber noch nicht mitgeteilt, in welcher Höhe er denn für den Schaden aufkommen müsse. Sie lasse sich damit sehr viel Zeit. Er wüsste aber nun gerne, was da auf ihn zukommt und in welcher Höhe er zahlen müsse. Ob er denn einen Anspruch darauf habe, dass man ihm die Schadenshöhe nun bald mitteilt.

Es ist ungewöhnlich, dass Mandanten ihr Geld möglichst schnell loswerden möchten, aber andererseits auch verständlich, dass man das Damoklesschwert einer künftigen Zahlungspflicht in unbekannter Höhe beseitigt sehen möchte.

Aber: Ein Anspruch auf Bezifferung einer Forderung gegen den Gläubiger besteht nicht. Es ist ihm überlassen, ob und wann er seine Forderung geltend macht. Wartet er damit zulange, wird sich der Schuldner nach Ablauf der gesetzlichen Fristen auf Verjährung berufen können. Es ist also durchaus im Sinne des Gläubigers, seinen Anspruch zeitnah zu beziffern und geltend zu machen. Erzwingen lässt sich das für den Schuldner aber nicht. Die Zeit läuft für ihn. 

Anwaltshaftung: Zur Verjährung eines Regressanspruchs

Aus einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 28.02.2012 (Az.: I-24 U 77/11) 

Hat […] ein Rechtsanwalt einen Anspruch gegen einen Dritten verjähren lassen, so entsteht der Schaden mit der Vollendung der Verjährung und nicht erst mit der Erhebung der Verjährungseinrede (vgl. BGH NJW 1994, 2822 [BGH 14.07.1994 – IX ZR 204/93]; NJW 2000, 2661 f. [BGH 06.07.2000 – IX ZR 134/99]; NJW 2001, 3543 f. [BGH 21.06.2001 – IX ZR 73/00]; OLG Stuttgart NJW-RR 2010, 1645 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 23. Februar 2006, Az. 28 U 217/04, zitiert nach […]; Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Auflage, § 199 Rn. 19; Staudinger/P.s/Jacoby, BGB, Neubearbeitung 2009, § 199 Rn. 34; Zugehör, Handbuch der Anwaltshaftung, 2. Auflage, Rn. 1345 m.w.N.).

Der Anwalt, der eine Forderung zu spät geltend macht, ist also seinem Mandanten dem Grunde nach zur Haftung verpflichtet – es sei denn, der Anspruch des Mandanten ist mittlerweile ebenfalls verjährt. So war es in der genannten Entscheidung. Denn:

Auf Schadensersatzansprüche gegen Rechtsanwälte, die – wie hier – nach dem 15. Dezember 2004 entstanden sind, findet ausschließlich das Verjährungsrecht der §§ 194 ff. BGB Anwendung, selbst wenn das zugrunde liegende Vertragsverhältnis vor diesem Tag begründet wurde.

Damit beginnt die Verjährung eines Regressanspruchs gegen den Anwalt also gem. § 199 Abs. 1 BGB,

mit dem Schluss des Jahres, in dem 1. der Anspruch entstanden ist und 2. der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Einfach gesagt: Weiß der Mandant, dass sein Anwalt einen Fehler gemacht hat und ist ihm dadurch ein Schaden entstanden, verjährt sein Regressanspruch in der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren. Solange sollte man aber mit der Geltendmachung aber trotzdem nicht warten.

BGH: Zur Verjährung vom Schadensersatzansprüchen des Vermieters

Was Vermieter oft nicht wissen: Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 S. 2 BGB „in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält.“

Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11) konkretisiert, wann der Vermieter einer Wohnung die Mietsache „zurückerhält.“ Das ist nicht bereits dann der Fall, wenn der Mieter erfolglos versucht, ihm die Wohnungsschlüssel zu übergeben. Der Vermieter muss vielmehr in den tatsächlichen Besitz der Wohnungsschlüssel gelangen, damit die Verjährungsfrist beginnt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat musste als Revisionsinstanz über folgenden Streitfall entscheiden:

Nachdem der Beklagte (Mieter) mit Anwaltsschreiben vom 02.07.2007 das Mietverhältnis wegen „Vertrauensverlustes“ fristlos, hilfsweise ordentlich zum 30.09.2007 gekündigt hatte, begehrte die Klägerin durch Einreichung eines Mahnbescheidsantrags am 19.03.2008 Schadensersatz wegen Beschädigungen an der Mietsache.

Der Beklagte berief sich auf Verjährung und wandte ein, bereits am 30.06.2007 die Rückgabe der Schlüssel persönlich angeboten zu haben und sie anschließend in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen zu haben.

Eine persönliche Abnahme der Wohnung fand dann erst am 01.10.2007 statt.
Der Senat entschied nun: Die Schadensersatzansprüche waren bei Einleitung des Mahnverfahrens noch nicht verjährt.

Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 – VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff.; BGH, Urteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90, NJW 1991, 2416 unter II 5 b bb; st. Rspr.).
Die Klägerin habe deshalb die Wohnung erst am 01.10.2007 zurückerhalten, denn weder durch das Angebot der Schlüsselrückgabe Ende Juni 2007, noch durch das Einwerfen in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten habe die Klägerin die Sachherrschaft über die Wohnung zurückerhalten.

Die Klägerin sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Mietsache vor Beendigung des Vertragsverhältnisses, sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen. Sie sei daher durch ihre Weigerung, die Schlüssel sofort „an der Haustür“ entgegenzunehmen, als sie ihr von dem offenbar kurzfristig ausgezogenen Beklagten angeboten wurden, nicht in Annahmeverzug geraten.

Im Übrigen hätten die Parteien im Anschluss an die von dem Beklagten kurz nach der gescheiterten Schlüsselübergabe ausgesprochene Kündigung einvernehmlich einen „offiziellen“ Übergabetermin vereinbart und in der Folgezeit auch eingehalten, so dass auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben kein Anlass bestehe, die Klägerin hinsichtlich der Verjährung ihrer Ersatzansprüche so zu behandeln, als habe sie die für den Verjährungsbeginn grundsätzlich maßgebliche unmittelbare Sachherrschaft über die streitige Wohnung bereits drei Monate vor der am 01.10.2007 erfolgten Übergabe erhalten. Die Verjährung begann also erst am 01.10.2007.

Die Klägerin hat somit die Schadensersatzansprüche noch in der 6-Monatsfrist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht und die Verjährung dadurch gehemmt.

Beraterhinweis:

Vermieter sollten nach Rückerhalt einer Wohnung unbedingt darauf achten, mögliche Schadensersatzansprüche in der Frist des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB geltend zu machen und zumindest zur Aufrechnung mit dem in der Regel bestehenden Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters zu stellen. Die Ansprüche müssen also dem Grunde nach dargelegt und dem Mieter gegenüber beziffert werden – und vom Kautionsguthaben in Abzug gebracht werden. Darüber hinausgehende Forderungen müssen in der 6-Monatsfrist gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls sich der Mieter auf den Eintritt der Verjährung berufen kann.

BGH: Zur Verjährung von Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste sich in einer Entscheidung vom 29.06.2011 mit der Frage beschäftigen, wann Bereicherungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Miete aufgrund einer Wohnflächenabweichung verjähren (BGH v. 29.06.2011 – VIII ZR 30/10).

In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte der Kläger wegen einer Wohnflächenabweichung Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum ab Oktober 2000 begehrt.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt, die Berufung vor dem Landgericht wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht liess die Revision, beschränkt auf die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2000 und 2001, zu. Die von dem Beklagten eingelegte Revision hatte Erfolg.

Der Senat vertrat die Auffassung, dass die grundsätzlich wegen überzahlter Miete bestehende Forderung des Mieters aus ungerechtfertigter Bereicherung betreffend die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 und 2001 zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2007 verjährt war, obwohl der Mieter erst im Jahr 2007 Kenntnis von der Wohnflächenabweichung erlangt hatte.

Nach Art. 229 § 6 Abs. 4 S. 2 EGBGB sei nämlich für die Frage der Verjährung das bis zum 01.01.2002 geltende alte Verjährungsrecht anwendbar.

Nach § 197 BGB a.F. sei es aber nicht auf die Kenntnis des Gläubigers angekommen.

Die Verjährung der Rückforderungsansprüche des Mieters bezüglich der in den Jahren 2000 und 2001 überzahlten Miete sei daher nach altem Verjährungsrecht mit Ablauf der Jahre 2004 und 2005 eingetreten, so dass die Klage diesbezüglich ohne Erfolg bleiben musste.

Beraterhinweis:

Nicht zu entscheiden brauchte der BGH über die Rückforderungsansprüche für die Jahre 2002 bis 2007. Diese waren nicht verjährt, da es nach dem seit dem 01.01.2002 geltenden Recht für den Beginn der Verjährung auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen ankommt.

 

BGH: Ersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter unterliegen der regelmäßigen Verjährung

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 29.06.2011, Az.: VIII ZR 349/10) musste sich nun mit der höchstrichterlich noch ungeklärten Frage befassen, ob diese kurze Verjährung auch für Ansprüche einer Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers greift.

Die Mieter hatten im Juni 2008 nämlich beim Auszug den im Gemeinschaftseigentum stehenden Aufzug beschädigt. Im Dezember 2009 wurden sie auf Schadensersatz verklagt und erhoben die Einrede der Verjährung, da § 548 Abs. 1 BGB anwendbar sei.

Landgericht Stuttgart (1. Instanz) und Oberlandesgericht Stuttgart (Berufungsinstanz) gaben den Mietern Recht – die Revision beim BGH wurde aber zugelassen.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die kurze Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB nur zwischen Mieter und Vermieter Anwendung findet, die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die ehemaligen Mieter aber der Regelverjährung von 3 Jahren nach § 195 BGB unterliegen. Somit waren die Ansprüche zum Zeitpunkt der Klageerhebung im Dezember 2009 noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigungen der Mietsache stellt einen Klassiker unter den mietrechtlichen Streitigkeiten dar. Mieter und Vermieter sollten hierbei immer die Verjährungsfrist des § 548 BGB im Auge behalten. Innerhalb der Frist von 6 Monaten müssen die Ansprüche entweder gerichtlich geltend gemacht werden, oder gegen ein etwaiges Kautionsguthaben des Mieters aufgerechnet werden, andernfalls die Ansprüche nicht mehr erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden können.

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