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Konsequenzen

Mich erreichte heute folgende Anfrage:

Ich habe meine Wohnung als Mieter zum 31.03 gekündigt, ich habe die Bestätigung vom Vermieter erhalten. Mein Vermieter hat auch einen neuen Nachmieter gefunden und dieser hat den Mietvertrag schon unterschrieben. Ich will aber nun mindestens bis Ende des Jahres in der Wohnung bleiben, die Miete weiter bezahlen und meinen Vertrag bestehen lassen. Mit welchen Konsequenzen kann ich rechnen?

Mit sehr teuren Konsequenzen. Denn das Mietverhältnis mit dem Fragesteller endet aufgrund ausgesprochener Mieterkündigung zum 31.03.2017. Ab dem 01.04.2017 hat der Fragesteller kein Recht mehr zum Besitz an der Mietsache und ist zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Schließlich wird ja der Nachmieter schon mit gepackten Koffern und Umzugskartons vor der Tür stehen. Zieht der Mieter also trotz Kündigung nicht aus, kann der Vermieter dem Nachmieter nicht den Besitz an der Wohnung verschaffen. Dann sieht sich der Vermieter schnell Schadensersatzforderungen des Nachmieters ausgesetzt, die er dann natürlich an seinen ehemaligen Mieter, der nicht ausziehen will, weitergeben darf. Zudem wird er spätestens am 01.04.2017 Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Kaltmiete im geschilderten Fall beträgt 1.400 EUR, also beläuft sich der Streitwert für das Räumungsklageverfahren auf 16.800 EUR. Dadurch entstehen Kosten für den Rechtsstreit in deutlich vierstelliger Höhe, die letztlich der Verlierer zu zahlen hat. Und da der Mieter, der immerhin selbst gekündigt hat, nichts gegen den Räumungsanspruch wird vorbringen können, kann er diese Kosten direkt in seine Kalkulation einbeziehen.

Zusammengefasst:

Kündigt der Mieter sein Mietverhältnis und will er die Wohnung dann doch noch länger halten und nicht ausziehen, kann er das nur mit Zustimmung des Vermieters. Denn eine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die wirksam wird, sobald sie dem Vermieter zugeht. Sie kann auch nicht zurückgenommen werden. Es steht natürlich Vermieter und Mieter frei, eine Kündigung als nichtexistent zu betrachten und sie gemeinsam im offenen Kaminfeuer zu verbrennen. Dazu werden aber die wenigsten Vermieter bereit sein, wenn sie bereits einen Nachmieter gefunden haben. Deshalb: Kündigen Sie Ihren Mietvertrag nur dann, wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Sie zum Beendigungstermin auch ausziehen können. In der Regel sollte eine Kündigung erst erklärt werden, wenn eine neue Wohnung gefunden und der neue Mietvertrag idealerweise schon abgeschlossen wurde. So vermeiden Sie Zeitdruck und etwaige Verhandlungen mit dem Vermieter.

Immer wieder sonntags

Heute morgen erreichte mich eine Mandatsanfrage:

“Sehr geehrter Herr Schwartmann, ich habe ein dringendes Problem in einer Mietsache.
Ich war am 31.01.17 in einer mündlichen Verhandlung und habe mich selbst verteidigt
weil einige Ihrer Kollegen zuvor abgesagt haben ( Fachanwälte Mietrecht ).”

Der Absender war also allein bei Gericht, hat einen Schriftsatznachlass bekommen und einen Verkündungstermin. Und möchte nun wissen, was er noch machen kann.

Ohne Aktenkenntnis kann ich ihm das natürlich nicht sagen und ob noch etwas zu retten ist und wie seine Chancen überhaupt stehen, vermag ich ohne Kenntnis des Akteninhalts und der gewechselten Schriftsätze auch nicht zu sagen.

Ich nehme die Anfrage aber zum erneuten Anlass, darauf hinzuweisen, dass es keinen guten Grund gibt, sich gegen eine Räumungsklage – um die es sich hier handelt – ohne anwaltlichen Beistand zu verteidigen. Nur weil “einige Kollegen” zuvor abgesagt haben, sollte man sich gerade in einer materiell-rechtlich und prozessual komplexen Materie nicht selbst vertreten. Das kann man vielleicht machen, wenn man sich mit dem eBay-Vertragspartner über 150 EUR streitet.  Aber in einer Räumungsklage, bei der es in der Regel um die häusliche Existenz geht, steht zu viel auf dem Spiel, um sich als Laie auf dünnes juristisches Eis zu wagen.

Auf eine zivilrechtliche Klage erhält der Beklagte in der Regel vom Gericht eine Frist von zwei Wochen gesetzt, um dem Gericht anzuzeigen, dass er sich dagegen verteidigen will – und eine weitere Frist von zwei Wochen, um auf die Klage zu erwidern.

Zur Beauftragung eines Anwaltes hat ein Beklagter also gemeinhin vier Wochen Zeit und dass “einige Kollegen” absagen, kann kein Hinderungsgrund sein: Im Jahr 2016 waren nach Angaben der Bundersrechtsanwaltskammer in Deutschland 163.772 Rechtsanwälte zugelassen. Da sollte sich in vier Wochen wohl jemand finden lassen.

Fehlendes Geld kann auch kein Grund sein, sich selbst zu vertreten. Wer kein Geld hat, kann sich mit einem Beratungshilfeschein (den gibt’s beim Amtsgericht) erst einmal anwaltlich beraten lassen. Bestehen Erfolgsaussichten sich gegen die Klage zu verteidigen, kann (und muss) der beauftragte Anwalt Prozesskostenhilfe dafür beantragen. Bestehen keine Erfolgsaussichten einer Verteidigung, wäre ein Anerkenntnis ratsam – aber keine Selbstverteidigung, die nur noch unnötige Kosten entstehen lässt.

Ich weiß nicht, warum die zuvor befragten Kollegen das Mandat abgelehnt haben. Sie werden sicherlich gute Gründe dafür gehabt haben. Daraufhin aber ganz auf anwaltlichen Rat zu verzichten und sich selbst ins Gefecht zu stürzen, war jedenfalls die denkbar schlechteste Option.

Guter anwaltlicher Rat muss nicht teuer sein – aber darauf zu verzichten, wenn man ihn am Nötigsten hat, kann sehr teuer werden.

Gerichtsschelte

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage u.a. abgewiesen, weil die klagende Vermieterin bereits nicht ausreichend ein zur Kündigung berechtigendes Fehlverhalten des Mieters vorgetragen hatte. Ein Verschulden des Beklagten (an einem Wasserschaden) konnte ebenfalls nicht festgestellt werden – das Amtsgericht benötigte dazu noch nicht einmal eine Beweisaufnahme.

Die uneinsichtige Vermieterin wollte das nicht auf sich sitzen lassen und ging also in die Berufung zum Landgericht. Dort wiederholte sie ihren erstinstanzlichen Vortrag, was das Landgericht zu einem Hinweisbeschluss veranlasste, dass die Kammer beabsichtigte, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Darauf hin nahm die Klägerin die Berufung zurück, nicht ohne sich einen unangemessenen Seitenhieb auf das Gericht zu ersparen:
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Ich habe für eine solche Gerichtsschelte kein Verständnis. Nicht ohne Grund herrscht vor dem Landgericht Anwaltszwang, mit der Folge, dass der Parteivortrag nicht ungefiltert vorgetragen wird. Dass die Klägerin über die Rechtsauffassung des Gerichts nicht erfreut ist, ist nachvollziehbar. Aber dass der Kollege auf der Gegenseite sich mit diesem Ärger gemein macht und ihn weitergibt, halte ich für unprofessionell. Zumal er selbst lange genug im Geschäft ist, um die Aussichtslosigkeit des klägerischen Unterfangens verstehen zu können. Mal gewinnt man, mal verliert man. Aber den Anstand sollte man dabei immer wahren.

Zeitmietvertrag: Unwirksame Befristung kann als Kündigungsverzicht ausgelegt werden

Die Parteien des Rechtsstreits waren Vermieter und Mieter eines “Zeitmietvertrags”, der für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 gelten sollte. Ein Befristungsgrund war im Vertrag nicht angegeben und wurde den Mietern bei Vertragsschluss auch nicht schriftlich mitgeteilt.

Die Kläger sind durch Eigentumserwerb in das mit dem Voreigentümer geschlossene Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten.

Sie kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.10.2010 und beriefen sich auf Eigenbedarf. Die Befristung des Mietvertrages sei aufgrund der fehlenden Angabe eines Befristungsgrundes unwirksam, so dass der Vertrag mit ordentlicher Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH (Urteil vom 11.12.2013 – VIII ZR 235/12) sah das anders:

Zwar sei die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam, da der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss keinen Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt habe.

Dadurch sei aber eine planwidrige Vertragslücke entstanden, denn der Wille der Parteien bei Vertragsschluss habe schließlich darin bestanden, dass das Mietverhältnis jedenfalls für die Zeit vom 15.11.2009 bis 31.10.2012 Bestand haben sollte. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei der Vertrag dahingehend auszulegen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre.

Dann hätten die Parteien ihr Ziel aber durch Vereinbarung eines beiderseitigen Kündigungsverzichts erreichen können. Ein solcher ist nämlich einer individualvertraglichen Regelung ohne zeitliche Begrenzung zugänglich. Die unwirksame Befristung des Mietvertrages sei also als wirksamer Kündigungsverzicht zu werten.

Beraterhinweis:

Da der Erwerber der Mietsache mit allen Rechten und Pflichten als Vermieter in das bestehende Mietverhältnis eingetreten ist, war er an den durch Auslegung ermittelten beiderseitigen Kündigungsverzicht gebunden. Er konnte das Mietverhältnis also nicht vorzeitig wegen Eigenbedarfs kündigen.

Die vorstehende Entscheidung zeigt, dass der Erwerb von vermietetem Wohn-/Grundeigentum mit dem Ziel der Eigennutzung für den Käufer erhebliches Risiken birgt. Enthält der Mietvertrag eine zeitliche Befristung, sollte nicht auf deren Unwirksamkeit spekuliert werden, wenn mit dem BGH die Auslegung als Kündigungsverzicht möglich ist.

Enthält der Vertrag keine zeitliche Befristung und keinen Kündigungsverzicht, geht der Erwerber gleichwohl das Risiko ein, dass die Mieter das Kündigungsrecht bestreiten und erst nach einem mehrjährigen Räumungsrechtsstreit durch die Instanzen die Mietsache verlassen.

Mieter droht Vermietern mit erhobenen Fäusten: Fristlose Kündigung!

Eine fristlose Kündigung setzt im Mietrecht in der Regel eine vorhergegangene Abmahnung voraus. Diese ist aber entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).

So verhielt es sich in dem nun vom Landgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall (Urteil vom 18.1.2012 – 2/17 S 90/11). Den Mietern war fristlos gekündigt worden, nachdem der Mieter nach Darstellung der Vermieter den Vermietern mit der Faust gedroht hatte und ihnen nachgerufen hatte, sie sollten sich entfernen, weil sie ihn ansonsten noch zu spüren bekämen. Die Mieterin sei dabei mit erhobenen Fäusten auf die Vermieter zugekommen.

Diese vorgetragenen Umstände reichten nach Auffassung des Landgerichts aus, eine fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung auszusprechen, welche die Mieter nur noch aggressiver gemacht hätte.

Beraterhinweis:

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist für die kündende Mietpartei nicht zumutbar ist. Vertragswidriges Verhalten muss dabei in der Regel zuerst abgemahnt werden um dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe zu verschaffen. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Umstände des Einzelfalls zeigen, dass eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird. In dem entschiedenen Fall stritten sich Mieter und Vermieter schon vorher über Lärmbelästigungen durch die Mieter. Die „Kampfansage“ was der Höhepunkt des Streits, auf den dann die Kündigung folgte, Diese war aufgrund der schwerwiegenden Vertragsverletzung ohne Kündigungsfrist möglich.

Sturmklingeln begründet keinen Schadensersatzanspruch

Manchmal kann man nur mit dem Kopf schütteln, auf welche Ideen Mieter kommen, wenn sie sich gegen eine Räumungsklage wehren.

In einem nun vor dem Amtsgericht München verhandelten Räumungsrechtsstreit verteidigte sich die Mieterin gegen den von der Vermieterin zur Kündigung herangezogenen Mietrückstand mit kurioser Begründung: die Vermieterin habe nämlich mehrere Schreiben durch ihre Tochter persönlich an der Wohnungstür übergeben lassen. Diese habe zuvor Sturm geklingelt. Dadurch habe die Vermieterin in ihre Privatsphäre eingegriffen, ihre Gesundheit beschädigt und die Ausübung ihrer elterlichen Sorge beeinträchtigt. Ihre 17-jährige Tochter habe nämlich aufgrund des Sturmklingelns Angstzustände bekommen und sei in der Folge zu ihrem Vater gezogen. All dies begründe einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.000 €, mit dem die Mieterin sodann die Aufrechnung gegen die Mietforderung erklärte und im übrigen Widerklage erhob.

Es ist nicht bekannt, ob der zuständige Amtsrichter sich mittlerweile von seinem Lachanfall erholt hat. Der Räumungsklage hat er jedenfalls stattgegeben. Ein zur Aufrechnung stehender Schadensersatzanspruch der Mieterin sei nämlich nicht erkennbar. Das Übergeben von Schriftstücken an der Haustür oder an der geöffneten Wohnungstüre stelle keinen Eingriff in die Privatsphäre dar. Auch im Sturmklingeln sei kein solcher Eingriff zu sehen. Der Mieterin habe es im übrigen freigestanden, nicht zu öffnen. Zudem sei, selbst wenn man darin einen Eingriff sehen wurde, dieser jedenfalls unerheblich und nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der Vermieterin sei ein nachvollziehbares Interesse daran zuzubilligen, wichtige Schreiben, wie zum Beispieldie Kündigung, persönlich der Mieterin zu übergeben.

Auch ein Eingriff in die elterliche Sorge wurde vom Amtsgericht abgelehnt. Dass sich die 17-jährige Tochter dazu entschieden habe, zum Vater zu ziehen, könne nicht der Vermieterin zugerechnet werden. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, dass durch das einmalige Ereignis des Sturmklingelns ein psychischer Druck erzeugt worden sei, mit der Folge, dass die Tochter ausziehen musste.

Beraterhinweis:

Gerät der Mieter mit 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrages. In der Folge muss der Mieter die gekündigte Wohnung räumen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. In solchen Räumungsklageverfahren versuchen Mieter häufig die zur Kündigung herangezogene Mietforderung zu Fall zu bringen. In Betracht kommen dafür regelmäßig Mietmängel, die zur Minderung der Miete führen oder Schadensersatzansprüche begründen können. In einem solchen Fall bestehen durchaus Chancen, den zur Kündigung führenden Mietrückstand entscheidend zu reduzieren, wenn nicht gar komplett erfolgreich zu bestreiten.
In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall ist die Fantasie der Mieterin aber nicht belohnt worden. Da sie sich nicht mit der Aufrechnung gegen die Mietforderung begnügt hat, sondern darüber hinaus sogar Widerklage erhoben hat, hat sie nun erhebliche Kosten zu tragen.

AG München, Urt. v. 06.03.2012 – 473 C 31187/11

Kündigung des Mietvertrages und der Mieter räumt nicht: Was tun?

Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter herausgeben. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nicht aus oder verschwindet unbekannt, hinterlässt aber seine Wonungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können. Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.

Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.

Dem Vermieter, der sich an Recht und Ordnung halten will, bleibt nur der gerichtliche Weg: Er muss einen Räumungstitel erwirken, aus dem heraus er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und dazu einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Der Weg zu diesem Räumungstitel führt über die Räumungsklage. Zuständig dafür ist das Gericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. In Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht sachlich zuständig, in Gewerbemietsachen kann aber auch das Landgericht zuständig sein.

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. Sie wird oft auch verbunden mit einem Zahlungsantrag über offene Mieten. Das empfiehlt sich, da diese Forderungen andernfalls separat eingeklagt werden müssten, was für den Vermieter aber mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre: Zwei Verfahren sind teurer, als eines.

Nach Einreichung der Klageschrift möchte das Gericht erst einmal die Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses sehen, bevor es tätig wird. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage berechnen sich nach dem Streitwert, der in diesem Fall der Jahresnettomiete entspricht. Ausgehend davon ergeben sich die Gerichtskosten aus der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern. Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Wehrt sich der Mieter aber gegen die Klage und behauptet etwa, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam sei, weil kein Kündigungsgrund gegeben ist, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen, wenn sich die Parteien nicht zur Vermeidung von Kosten (und zur Arbeitserleichterung des Gerichtes) auf einen Vergleich einigen können.

In der Regel ist dann über widersprechende Behauptungen von Vermieter und Mieter Beweis zu erheben. Es müssen Zeugen gehört oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. In diesen Fällen lässt sich schwer abschätzen, wie lange sich das Verfahren hinziehen wird, denn das hängt dann von vielen Faktoren ab: Der Arbeitsbelastung des Gerichtes, der Terminslage von Sachverständigen usw. Eine Verfahrensdauer von 6 bis 9 Monaten ist vor dem Amtsgericht nicht selten.

Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht. Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.

Zieht sich der Räumungsrechtsstreit durch zwei Instanzen, kann sich der Vermieter realistisch auf eine Gesamtverfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren einstellen. Das Landgericht Köln z.B. terminiert nicht selten mündliche Verhandlungen mit einer Vorlaufzeit von einem dreiviertel Jahr.

Hat der obsiegende Vermieter dann endlich nach Abschluss der 2. Instanz seinen begehrten Räumungstitel, kann er damit den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin an, der aber erst mindestens 3 Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung liegen muss. Der Vermieter muss zudem einen Kostenvorschuss für die Räumung an den Gerichtsvollzieher zahlen, denn dieser muss ja eine Möbelspedition und einen Schlosser beauftragen, die er nicht aus eigener Tasche zahlen wird.

Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. „Einem nackten Mann …“ – das Sprichwort ist bekannt. 

Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen. Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.

Betroffenen Vermietern ist daher zu raten, sich im Fall einer vermieterseitigen Kündigung bereits vorzeitig anwaltlich über die im Einzelfall bestehenden rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen, damit umgehend gehandelt werden kann.

 

 

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