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Neue BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bringt mehr Mieterschutz

In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am 18.03.2015  die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt. Dies hat erhebliche Folgen für Millionen von Mietverträgen.

Der BGH hat konkret entschieden:

Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formularmietvertrag nicht mehr zu Schönheitsreparaturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchsspuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unrenovierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, was zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel in einem Formularmietvertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festgestellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausreichenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streicharbeiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entsprechende Mietvertragsklausel für unwirksam erachtet.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens ist also nicht mehr zulässig – eine entsprechende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf die vollständigen Begründungen der Entscheidungen sein. Derzeit liegen diese noch nicht vor. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entscheidungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert erhalten haben.

Vermieter sollten also in Zukunft darauf achten, die Mietsache renoviert zu übergeben, wenn sie von ihrem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen wollen. Und auf Quotenabgeltungsklauseln sollten sie verzichten, denn die sind nach der neuen BGH-Rechtsprechung quasi nicht mehr wirksam zu formulieren.

Für Mieter gilt:

Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder eine Abgeltung gezahlt hat, sollte anwaltlich prüfen lassen, ob er seine Aufwendungen und Zahlungen nicht zurückerstattet bekommen kann. Denn diese sind ohne Rechtsgrund erfolgt.

Schönheitsreparaturen: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

„Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Dies hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in einer Entscheidung vom 29.05.2013 – Az.: VIII ZR 285/12 – festgestellt.

Der BGH führt dazu begründend aus:

Der Zweck einer Quotenabgeltungsklausel besteht darin, dem Vermie-ter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsrepara-turen nach dem Fristenplan keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter grundsätzlich nicht unangemessen, weil die Abwälzung turnusmäßiger Schönheitsreparaturen – deren Kosten der Mieter zu tragen hätte, wenn das Mietverhältnis bis zum Eintritt der Fälligkeit der Schönheitsreparaturverpflichtung fortbestanden hätte – rechtlich und wirtschaftlich einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume darstellt […].

Bei der inhaltlichen Gestaltung einer Quotenabgeltungsklausel ist jedoch auf die berechtigten Belange des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen. Diesen Anforderungen wird die von der Klägerin verwendete Klausel nicht in jeder Hinsicht gerecht.

Nach der Abgeltungsklausel der Klägerin ist Berechnungsgrundlage für die vom Beklagten zu zahlenden Beträge „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts“. Diese Bestimmung ist mehrdeutig. Sie kann – wie dies der Senat in früheren Entscheidungen angenommen hat – zum einen dahingehend ausgelegt werden, dass sich der Mieter nur an notwendigen Renovierungskosten zu beteiligen hat und der Kostenvoranschlag dazu nur als (unverbindliche) Berechnungsgrundlage dient, deren Richtigkeit und Angemessenheit der Mieter bestreiten kann (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88, aaO S. 82; Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663 unter II 1). Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, lässt die genannte Klausel zum anderen aber auch die Deutung zu, dass dem Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, also dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben oder gar auf eine Berechnung nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlags zu dringen.

[…]

Dass der Kostenanschlag nur dann verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, ist der Abgeltungsklausel ebenfalls nicht (jedenfalls nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit) zu entnehmen.

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel in § 4 Abs. 5 c des Mietvertrags ist diejenige Auslegung zugrunde zu legen, nach der dem Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag verbindliche Wirkung zukommt und es dem Mieter verwehrt ist, hiergegen Einwendungen zu erheben. Denn nach neuerer Rechtsprechung ist für die Inhaltskontrolle einer mehrdeutigen Allgemeinen Geschäftsbedingung […] von mehreren möglichen Deutungen die kundenfeindlichste Auslegung, also diejenige maßgebend, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (BGH, Urteil vom 29. April 2008 – KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19 mwN; Senatsurteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8).

[…]

§ 4 Abs. 5 c Satz 3 des Mietvertrags beschneidet in seiner kundenfeindlichsten Auslegung den Beklagten unangemessen in dessen Rechten. Denn der eingeholte Kostenvoranschlag ist bei dieser Auslegung auch dann für die Bemessung der vom Beklagten zu zahlenden Abgeltungsbeträge verbindlich, wenn der von der Klägerin ausgewählte Fachbetrieb einen unzutreffend hohen Renovierungsaufwand zugrunde gelegt oder überhöhte Preise angesetzt hat. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Praxishinweis:

Nach dieser neuerlichen BGH-Entscheidung, die jeder Mietrechtspraktiker kennen sollte, dürften zahlreiche Mietverträge keine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen enthalten. Denn die Unwirksamkeit der obigen Klausel führt dazu, dass das gesamte Regelwerk des Mietvertrages zu Schönheitsreparaturen unwirksam ist und stattdessen das gesetzliche Leitbild gilt, wonach nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren muss. Dies gilt übrigens dann auch schon während der Mietzeit: Ist die Wohnung renovierungsbedürftig, darf der Mieter den Vermieter auffordern, den Maler zu bestellen.

Tiefgaragenstellplatz: Lagerung von Kartons verboten!

Vor vier Jahren bereits musste sich das Landgericht Hamburg (Urteil vom 04.03.2009 – 318 S 93/08)
mit der Frage befassen, ob ein Wohnungseigentümer auf einem Kfz-Stellplatz, an dem er ein Sondernutzungsrecht hat, auch dauerhaft einen nicht fahrtüchtigen PKW abstellen darf. Das Gericht stellte damals fest, dass ein Kfz-Stellplatz zum vorübergehenden Abstellen eines im Straßenverkehr zugelassenen Kraftfahrzeuges dient – nicht aber zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrtüchtigen Autos.

Dasselbe gilt nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts München auch für gemietete Tiefgaragenstellplätze. In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt hatten die Mieter den Stellplatz nicht zum Abstellen ihres Autos genutzt, sondern dort Kartons und Plastikmaterial gelagert. Die Vermieterin verlangte von Ihnen, diese Gegenstände dort zu entfernen, da der Stellplatz dazu nicht vorgesehen sei und außerdem auch feuerpolizeiliche Bedenken bestünden. Die Mieter weigerten sich, die Vermieterin zog vor Gericht.

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin Recht. Ein Tiefgaragenstellplatz dürfe grundsätzlich nur im Rahmen des Vertragszweckes genutzt werden, der bei Fehlen einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung durch Auslegung zu ermitteln sei. Im Zuge der Auslegung zog die Richterin dann die Reichsgaragenordnung vom 17.02.1939 heran, nach der Stellplätze unbebaute oder mit Schutzdächern versehene, weder dem ruhenden noch dem fließenden Verkehr dienende Flächen darstellten, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt seien. Diese Flächen seien grundsätzlich nur zum Abstellen eines PKWs geeignet, da sie keinen geschlossenen Raum bildeten, sondern ungeschützt seien. Sogar Fahrräder dürften dort nur mit Zustimmung des Vermieters abgestellt werden.

Beraterhinweis:

Nicht nur Mieter, sondern auch Wohnungseigentümer dürfen auf „ihren“ Tiefgaragenstellplätzen keine anderen Gegenstände außer einem (fahrtüchtigen) Kraftfahrzeug abstellen. Ein Kfz-Stellplatz ist kein Lagerraum. Das vorrübergehende Abstellen eines z.B. im Winter abgemeldeten Motorrades ist unbedenklich, aber ein abgemeldetes, nicht fahrbereites Fahrzeug hat dort genau so wenig zu suchen, wie Kartons oder Plastikboxen. Anders sieht es mit Garagenraum aus, denn bei diesen handelt es sich in der Regel um abgeschlossene Räume. Was dort gelagert werden darf, ergibt sich aus den jeweiligen landesrechtlichen Regelungen.

AG München, Urteil vom 21.11.2012 – 433 C 7448/12

Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

„… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.“

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht. 

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

BGH: Kein Konzept – kein Studentenwohnheim

Mietverhältnisse in einem Studentenwohnheim genießen nach § 549 Abs. 3 BGB keinen sozialen Kündigungsschutz und können auich ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist gekündigt werden.
In der Praxis herrscht aber oft Unklarheit, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne der Vorschrift zu qualifizieren ist.
Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu nun in einer Entscheidung vom 13.06.2012 Stellung bezogen (VIII ZR 92/11).

§ 549 Abs. 3 BGB verfolge das gesetzgeberische Ziel, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dies rechtfertige die Einschränkung des sozialen Mieterschutzes.

Dieses Ziel setze aber voraus, dass der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB diene auch nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen.

Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsses sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Ein solches Konzept war in dem der Entscheidung des BGH zugrundeliegenden Sachverhalt nicht zu erkennen. Die auf § 549 Abs. 3 BGB gestützte Kündigung wurde daher nicht bestätigt und die Räumungsklage abgewiesen.

Beraterhinweis:

Nicht jedes Studentenwohnheim ist auch mietrechtlich als solches zu qualifizieren. Wer als Bewohner also eine Kündigung ohne Begründigung mit einem berechtigten Interesse erhält, tut gut daran, diese anwaltlich auf ihre Berechtigung gin überprüfen zu lassen. Eine unberechtigte Kündigung muss nämlich nicht befolgt werden und kann darüber hinaus auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter begründen.

Pressemitteilung des BGH v. 13.06.2012

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch „nahestehende“ juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm „nahestehende“ juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.

LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.

BGH: Formularmäßiger Kündigungsverzicht nur für 4 Jahre ab Vertragsschluss zulässig

Die Mietrechtsreform im Jahr 2001 brachte es mit sich, dass befristete Mietverträge seit dem nur unter Angabe eines anerkannten Befristungsgrundes abgeschlossen werden können. § 575 BGB nennt dazu ausdrücklich die Befristungsgründe des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung.

Vermieter, die die strengen Voraussetzungen des Gesetzes an einen Zeitmietvertrag umgehend wollten, gingen in der Folge dazu über, sich von ihren Mietern den Verzicht auf ihr Kündigungsrecht für einen bestimmten Zeitraum unterschreiben zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat dieses Vorgehen auch in einem Formularvertrag für zulässig erachtet, wenn der Kündigungsausschluss beidseitig, also auch von Vermieterseite, erklärt wurde und die Dauer von 4 Jahren nicht überschreitet.

Diese Anforderungen an einen wirksam vereinbarten Kündigungsausschluss hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH jetzt (Urt. v. 08.12.2010 – VIII ZR 86/10) in einer für viele Mietverhältnisse bedeutsamen Entscheidung konkretisiert.

Gegenstand des Rechtsstreits war eine formularmietvertragliche Vereinbarung mit folgendem Wortlaut:

„Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.“

Nach dem Wortlaut dieser Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig werden sollte. Im Ergebnis sollte die Klausel also darauf hinauslaufen, dass das Mietverhältnis mehr als 4 Jahre laufen sollte, weil erst nach Ablauf der 4 Jahre die Kündigung mit ordentlicher Kündigungsfrist erklärt werden konnte.

Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erachtet, da sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalte.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nur für die Dauer von 4 Jahren ab Vertragsschluss wirksam. Der Senat hat entschieden, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbeziehung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – nicht überschritten werden darf.

Diese Entscheidung wird Auswirkungen auf viele Mietverträge haben, in denen formularmäßig vereinbart wurde, dass die Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen dürfen: Eine solche Formularvereinbarung ist nach dem jüngsten BGH-Urteil unwirksam.

Praxishinweis:

Ein über 4 Jahre hinausgehender Kündigungsverzicht kann nur individualvertraglich vereinbart werden. Das setzt aber voraus, dass die Vereinbarung tatsächlich einzeln ausgehandelt wurde, also zur Disposition gestanden hat. Eine Individualvereinbarung setzt nach der Rechtsprechung des BGH zudem voraus, dass der Mieter über das Abweichen von der gesetzlichen Grundregel belehrt wird und er tatsächlich die Möglichkeit hat, auf die Gestaltung der Klausel und ihre Verwendung Einfluss zu nehmen.

In der Regel wird der Vermieter dem Mieter die von ihm gewünschte Klausel aber nach dem Motto „friss oder stirb“ zur Unterschrift vorlegen. Weigert sich der Mieter, bekommt er den begehrten Mietvertrag nicht. Dann liegt aber selbstverständlich keine Individualvereinbarung vor, auch nicht wenn sie den Zusatz enthält, „individuell ausgehandelt“ worden zu sein. Individualvereinbarungen, die den Anforderungen des BGH standhalten, sind daher sehr selten.

Mieter, die sich unsicher sind, ob sie tatsächlich noch mehrere Jahre an den Mietvertrag gebunden sind, sollten sich anwaltlich beraten lassen. Die besprochene BGH-Entscheidung kann ihnen die Tür zur Kündigung mit ordentlicher Frist ( 3 Monate) öffnen.

Unpünktliche Mietzahlungen und das Recht zur fristlosen Kündigung

Dauernde unpünktliche Mietzahlungen können, das hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits höchstrichterlich entschieden, einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter darstellen. Denn zur Pflicht des Mieters gehört nicht nur, dass er die Miete vollständig zahlt, sondern auch die pünktliche Zahlung zu dem vertraglich vereinbarten Termin. In den meisten Mietverträgen ist dazu der 3. Werktag eines Monats, vereinbart. Fehlt eine vertragliche Regelung, gilt § 556b BGB, nach dem die Miete ebenfalls bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen ist.

Zahlt der Mieter dauerhaft unpünktlich, riskiert er, nach vorheriger Abmahnung, eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Das gilt aber nicht, wenn den Mieter an der verspäteten Zahlung kein Verschulden trifft, weil etwa das Jobcenter der Stadt die Mietzahlung übernommen hat, aber die Miete regelmäßig verspätet anweist. Dies hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH in einer Entscheidung vom 21. Oktober 2009  (Az. : VIII ZR 64/09) entschieden.

Die am 3. Werktag fälligen Mietzahlungen gingen beim klagenden Vermieter für April 2008 am 11. April und für Mai 2008 am 7. Mai ein. Daraufhin erhielt der Mieter vom Vermieter zunächst eine Abmahnung. Gleichwohl wurden auch die Mieten für die Folgemonate nicht pünktlich gezahlt. Draufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und klagte vor dem Amtsgericht auf Räumung der Wohnung. Die Klage verlor er, ebenso die beim Landgericht eingelegte Berufung.

Nun hat auch der BGH entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen der unpünktlichen Mietzahlungen fristlos zu kündigen. Es bedürfe nämlich der Würdigung aller Umstände im Einzelfall. Der beklagte Mieter sei seit April 2008 auf staatliche Sozialleistungen angewiesen. Die Zahlungsverzögerungen beruhten allein darauf, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit gewesen sei. Dies seit dem Mieter aber nicht vorzuwerfen. Ein etwaiges Verschulden des Jobcenters an der verspäteten Mietzahlung sei dem Mieter nicht zuzurechnen.

Die Entscheidung des BGH stellt klar auf den Wortlaut des § 543 Abs. 1 BGB ab. Danach kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden, „wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

An einem Verschulden des Mieters fehlt es aber bei verzögerter Zahlung durch die Behörde.

Die Entscheidung ist jedoch kein Freibrief für Mieter:  Wer nicht auf die Mietzahlung durch eine Behörde angewiesen ist, muss dafür Sorge tragen, dass die Miete zum Fälligkeitszeitpunkt auf dem Konto des Vermieters ist – andernfalls droht nach vorhergehender Abmahnung eine berechtigte, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

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