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Wohnflächenabweichung: Telefonische Aussage der Maklerin reicht nicht aus

Eine interessante Entscheidung verkündete vor wenigen Wochen das Landgericht München I, zuständig für Berufungssachen aus Stadt und Landkreis München. Streitig war die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Denn dann liegt nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, nachdem die Miete gem. § 536 BGB gemindert ist. Zudem kommt bei arglistiger Täuschung des Mieters über die Wohnfläche auch eine Anfechtung des Mietvertrages in Betracht.

Darauf berief sich also im vorliegenden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden. Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14) anders: Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung. Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietvertraglicher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit aber eine eigene Leistungspflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig geworden sei. Auch reiche eine telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefonische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläuterungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschweigenden rechtlich bindenden Vereinbarung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Fazit:

Eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Vereinbarung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweisproblematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entsprechende schriftliche Fixierung der besprochenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entsprechende Formulierungen achten, die eine spätere Mietminderung bei abweichender Fläche ausschließen.

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

Gravierende Abweichung

Der u.a. für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hat in einem Urteil vom 18.07.2012 (XII ZR 97/09) festgestellt, dass ein Gewerberaummieter die Miete grundsätzlich auch dann mindern darf, wenn ein vermieteter Kellerraum „gravierend“ kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart wurde.

Der Senat führt dazu erläuternd aus:

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt bei der Miete von Räumen die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassene Fläche einen Mangel der Mietsache dar. In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof zunächst zur Wohnraummiete entschieden (BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947 Rn. 11 f.; zuletzt BGH Urteile vom 10. März 2010 – VIII ZR144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 f. [BGH 10.03.2010 – VIII ZR 144/09] und vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 – NJW 2011, 220 Rn. 14 [BGH 10.11.2010 – VIII ZR 306/09]). Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es hierfür nicht (BGH Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 – NJW 2004, 1947). Der Senat hat sich dieser Rechtsprechung für die Miete von Geschäftsräumen angeschlossen (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 – XII ZR 254/01 – NJW 2005, 2152 [BGH 04.05.2005 – XII ZR 254/01]).

[…]

Dass die in Bezug auf die Beschaffenheit der Mietsache vereinbarte Nutzfläche schließlich mit einem Circa-Maß angegeben ist, steht einem zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel nicht im Wege, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt (vgl. BGH Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 12 [BGH 10.03.2010 – VIII ZR 144/09] mwN).

Die vorgenannte Rechtsprechung bezieht sich zwar auf die Wohnraummiete, bei welcher Kellerflächen grundsätzlich nicht in die Wohnflächenberechnung einfließen (vgl. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung vom 25. November 2003 BGBl. I S. 2346; ähnlich § 42 Abs. 4 Nr. 1 II. BV – gültig bis 31. Dezember 2003). Jedenfalls bei einer gravierenden Abweichung wie im vorliegenden Fall kann im Rahmen der Geschäftsraummiete auch für Nebenräume aber nichts anderes gelten.

Es kommt des Weiteren nicht darauf an, in welcher Weise der Mieter die betreffende Fläche im konkreten Fall hätte nutzen wollen und in welchem Umfang er konkret beeinträchtigt ist (BGH Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 – NJW 2010, 1745 Rn. 11 mwN; Kraemer NZM 1999, 156, 161). Dass die fehlende Fläche nur Nebenräume betrifft, findet sodann im Rahmen der Ermittlung des herabgesetzten Mietbetrages nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB Berücksichtigung.

Praxishinweis:

Es ist schade, dass der BGH nicht klipp und klar festgestellt hat, ab wann die Flächenabweichung eines Nebenraumes zu einer Mietminderung führt. Die ansonsten geltende 10%-Grenze wurde für Nebenräume nicht bestätigt. Die Minderung wurde im konkreten Fall lediglich auf eine „gravierende Abweichung“ gestützt. Die Frage bleibt offen, ab wann eine Abweichung „gravierend“ im Sinne des BGH ist. Es steht zu befürchten, dass sich die Gerichte weiterhin mit dieser Problematik beschäftigen müssen.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

Hitze in Gewerberäumen: Mietminderung setzt genaue Protokollierung voraus

Der Sommer steht vor der Tür und vermutlich wird er wieder sehr heiß. Viele Mieter klagen dann wieder über zu heiße Innentemperaturen und fragen, ob sie deshalb die Miete mindern dürfen. Diese Frage muss jedoch vorsichtig beantwortet werden:

Zwar hat das Amtsgericht Hamburg dem Mieter einer Dachgeschosswohnung, dessen Wohnung sich im Sommer auf 30 Grad Celsius aufwärmte und auch nachts noch eine Innentemperatur von mindestens 25 Grad Celsius aufwies, eine Mietminderung von 20% zugebilligt. Die Wohnung verfügte nämlich über einen unzureichenden Wärmeschutz, was als Mietmangel angesehen wurde.

Grundsätzlich kommt es aber auf den Einzelfall und auch auf die Vorhersehbarkeit an. Muss dem Mieter bei Anmietung einer Wohnung mit großen Fensterflächen klar sein, dass es im Sommer sehr heiß werden kann, wird eine Mietminderung ausscheiden.

Dies gilt auch für Gewerberaummieter: Nach Entscheidungen des OLG Frankfurt (Urteil vom 19.1.2007 – 2 U 106/06) und des OLG Karlsruhe (Urteil v. 17.12.2009 – 9 U 42/09) begründen Temperaturen über 26 Grad Celsius in Gewerberäumen keinen zur Minderung der Miete berechtigen Mangel, da Hitze durch Sonneneinstrahlung in nicht baurechtswidrigen Gebäuden zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehöre.

Das Berliner Kammergericht stellte nun zudem klar, dass eine Mietminderung wegen nicht ausreichendem Wärmeschutz eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraussetze. In dem vom KG entschiedenen Fall (Urteil v. 5.3.2012 – 8 U 48/11) hatte der Mieter lediglich behauptet, in jedem Sommer hätten „nahezug durchgängig 30 Grad C und mehr “ in den Mieträumen festgestellt werden können. Er minderte daher für die Monate Juni bis August die Miete, legte aber nur exemplarische Messungen an 10 bzw. 12 Tagen vor. Dies reichte dem Gericht nicht.

Beraterhinweis:

Für Wohnraum- und Gewerberaummieter gilt gleichermaßen: Wer die Miete wegen nicht ausreichenden Wärmeschutzes mindern möchte, sollte unbedingt tägliche, bestenfalls sogar mehrmals täglich, Messungen vornehmen und möglichst beweissicher (Zeugen!) protokollieren. Andernfalls wird eine gerichtliche Bestätigung der Mietminderung schon daran scheitern, dass der Mieter den behaupteten Mangel nicht ausreichend substantiiert genug darlegen kann.

LG Frankfurt: Auch berufstätige Mieter müssen ausreichend lüften!

Wenn in einer Mietwohnung Schimmelpilz auftritt, behaupten Vermieter oft und gerne, dies liege nicht an mangelhafter Bausubstanz, sondern am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Kommt es dann in der Folge zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss in der Regel ein Sachverständiger gutachterlich die Ursache der Schimmelbildung klären. Und oft erweist sich tatsächlich nicht ausreichendes Lüften durch den Mieter als Schadensursache.

Das Landgericht Frankfurt musste sich nun mit der Frage befassen, wie oft einem berufstätigen Mieter zugemutet werden kann, tagsüber die Mietsache zu lüften. Das Gericht entschied: drei- bis viermaliges Stoßlüften am Tag ist nicht unzumutbar.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der vom Gericht beauftragte Sachverständige einen Baumangel ausgeschlossen und stattdessen nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter als Schimmelursache ausfindig gemacht. Die Kammer sah den Mieter in der Pflicht, zumindest bis zu einer deutlichen Reduzierung der Luftfeuchtigkeit die Wohnung regelmäßig zu lüften. Es sei ihm auch als Beruftstätiger zumutbar, die Räume drei- bis viermal täglich stoßzulüften, etwa morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, nachmittags nach Rückkehr von der Arbeit und abschließend nochmals abends.

LG Frankfurt v. 07.02.2012 – 2-17 S 89/12

BGH: Lärmprotokoll zur Mietminderung nicht erforderlich

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer Entscheidung vom heutigen 29. Februar 2012 (Az.: VIII ZR 155/11) die Anforderungen an den Vortrag eines Mieters konkretisiert, der sich auf eine Mietminderung wegen Lärms beruft. Da die Minderung kraft Gesetzes eintrete, müsse der Mieter nur einen konkreten Sachmangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige, vortragen. Es sei nicht erforderlich, dass der Mieter das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag vortrage.

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz sei deshalb auch die Vorlage eines „Protokolls“ nicht erforderlich. Notwendig sei lediglich eine Beschreibung, welcher Art die Beeinträchtigungen seien und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Häufigkeit diese ungefähr aufträten.

Beraterhinweis:

Der Mietern oft erteilte Hinweis, die Minderung wegen Lärmbelästigung sei nur bei Führung eines Lärmprotokoll zulässig, ist nach der heutigen Entscheidung des BGH nicht mehr haltbar. Ein genaues Lärmprotokoll muss danach eben gerade nicht geführt werden.

Der Mieter muss allerdings vortragen können, wie oft und zu welchen Tageszeiten er durch die ihn störenden Lärmereignisse in der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung eingeschränkt wird.

Im Streitfall empfiehlt es sich aber auch weiterhin, die störenden Ereignisse zeitlich möglichst genau dokumentieren und nachweisen zu können. Denn die Beweislast für einen zur Minderung berechtigenden Mangel obliegt weiterhin dem Mieter. Je genauer und konkreter sein Vortrag ist, um so höher sind auch die Anforderungen an das Bestreiten durch die Gegenseite.

OLG Braunschweig: Keine Mietminderung wegen Bauarbeiten an einer Kirche

Am 30.07.2011 habe ich über ein Urteil des LG Gießen vom 15.12.2010 berichtet, welches eine Mietminderung wegen Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück abgelehnt hatte, wenn diese bei Abschluss des Mietvertrages absehbar waren.

Mit gleichartiger Begründung hat nun das OLG Braunschweig (Beschluss vom 18.10.2011, Az.: 1 U 68/10) einem Imbissbetreiber das Recht zur Mietminderung abgesprochen, welches dieser wegen Bauarbeiten an einer benachbarten Kirche geltend gemacht hatte.

Eine Mietminderung erfordere nämlich grundsätzlich einen der Mietsache selbst anhaftenden Mangel. Ein solcher habe hier aber nicht vorgelegen. Denn es sei kein Fehler an dem Geschäftslokal selbst geltend gemacht worden. Außerhalb der Mietsache liegende tatsächliche oder rechtliche Verhältnisse (z.B. Bauarbeiten in der Nachbarschaft) könnten nur dann ein zur Mietkürzung berechtigender Mangel sein, wenn sie die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigten.

Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache einschränkten, seien dabei nur dann als ein zur Minderung berechtigender Mangel anzusehen, wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mit solchen Beeinträchtigungen nicht rechnen musste und sie deshalb als vertraglich ausgeschlossen zu gelten haben.

Dies sah das OLG Braunschweig hier als nicht gegeben an: Denn auf dem Nachbargrundstück habe sich erkennbar ältere Bausubstanz befunden, so dass grundsätzlich mit Störungen durch Bau- und/oder Renovierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück zu rechnen gewesen sei.

Zwar müsse der Mieter auch dann grundsätzlich nicht damit rechnen, dass das seine Kundschaft die gemieteten Räume überhaupt nicht oder nur unter Inkaufnahme gravierender Erschwernisse erreichen kann. Eine solch gravierende, nicht zu erwartende Beeinträchtigung war im zu entscheidenden Fall aber nicht vorgetragen worden.

Beraterhinweis:

Mietern, die sicher gehen wollen, dass sie im Falle von Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück die Miete mindern dürfen, ist angesichts der aktuellen mieterfeindlichen Rechtsprechung zu dieser Problematik zu raten, sich bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich bestätigen zu lassen, dass mit Bauarbeiten nicht zu rechnen ist und im Falle, dass später doch auf dem Nachbargrundstück solche Arbeiten durchgeführt werden, etwaige Störungen des Mietgebrauchs mit einer Mietminderung ausgeglichen werden dürfen.

LG Gießen: Keine Mietminderung, wenn zukünftige Bauarbeiten bei Vertragsschluss erkennbar

Ein für Mieter und Vermieter gleichermaßen interessantes Urteil hat das LG Gießen am 15.12.2010 verkündet (Az.: 1 S 210/10):

Eine Vermieterin machte klageweise einen Mietrückstand in Höhe von 2.790,83 EUR geltend, die Mieter beriefen sich auf das Recht zur Minderung der Miete.

Um was ging es?

Die Parteien des Rechtsstreits hatten im Oktober 1998 einen Mietvertrag über eine Wohnung im dicht bebauten Innenstadtbereich einer Universitätsstadt abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt befand sich das dem unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück in einem verwahrlosten Zustand, mit einer geringfügigen, abrissreifen Restbebauung.

In den Jahren 2003 und 2004 wurde diese abgerissen.

In 2008 begannen auf dem Grundstück Bauarbeiten zur Errichtung eines großen Gewerbekomplexes.

Die Bauarbeiten führten zu einer erheblichen Belästigung der Nachbarmieter durch Staub und Lärm. Es wurde rund um die Uhr gearbeitet.

Die Mieter entsannen sich des § 536 BGB und überwiesen nur noch eine geminderte Miete.

Die Vermieterin akzeptierte das nicht und zog vor Gericht: Bei Abschluss des Mietvertrages sei für die Mieter erkennbar gewesen, dass das Nachbargrundstück nicht unbebaut bleiben würde. Sie seien daher mit einer Minderung wegen der späteren Bauarbeiten ausgeschlossen gewesen.

Das Landgericht gab der Vermieterin in der Berufungsinstanz Recht:

Die von den Mietern gerügte Lärm- und Schmutzbelästigung stelle keinen Mangel dar, der eine Minderung der Miete nach sich ziehen könnte.

Ein Mangel liege nur vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache nachteilig von dem vertraglich geschuldeten Zustand abweiche.Von der vertraglichen Sollbeschaffenheit sei aber durch die Bauarbeiten nicht abgewichen worden – denn bei Vertragsschluss sei für beide Vertragsparteien erkennbar gewesen, dass es auf dem Nachbargrundstück zu Bauarbeiten würde kommen können. Die Mietvertragsparteien hätten daher das Risiko des Auftretens von baubedingten Gebrauchsbeeinträchtigungen bei Vertragsschluss stillschweigend vorausgesetzt, so dass die Vermieterin den Mietern nur die um das Risiko derartiger baulicher Maßnahmen verminderte Gebrauchsgewährung vertraglich schuldete.

Das Gericht sah also in der zukünftigen Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück eine Beschaffenheitsvereinbarung über die Mietsache – eine nachteilige Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wurde deshalb nach Ansicht des Gerichtes durch die Bauarbeiten nicht begründet.

Die Mieter konnten sich auch nicht auf mangelnde Erkennbarkeit der zukünftigen Bebauung berufen: Eine Baulücke bleibe, jedenfalls im Stadtkern einer mittelgroßen Universitätsstadt, bekanntermaßen nicht über viele Jahrzehnte bestehen.

Beraterhinweis:

Nach § 536a BGB ist die Minderung für Mängel ausgeschlossen, die bei Vertragsabschluss schon bekannt sind. Ist dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt oder kann er erkennen, dass es in Zukunft zu umfangreichen Bauarbeiten in der Nachbarschaft kommen wird, so kann er darauf ebenfalls keine Minderung stützen. Die Rechtsprechung des LG Gießen reiht sich damit in eine Reihe gleichlautender Entscheidungen weiterer Gerichte ein.

18 statt 15

Nach Auffassung des Landgerichts Wuppertal darf ein Mieter auch in Winternächten verlangen, dass seine Wohnung auf mindestens 18 Grad beheizbar ist. Das Amtsgericht Solingen hatte die Klage eines Ehepaars, welches mit einer nächtlichen Zimmertemperatur von 14 bis 15 Grad in den Wintermonaten nicht einverstanden war, abgewiesen (AG Solingen v. 12.05.2010 – 14 C 113/10): Die Mieter könnten sich schließlich nachts auch mit Decken und Bettwäsche warmhalten.

In dem Berufungsverfahren erteilte das Landgericht Wuppertal dem nun eine Abfuhr und setzte 18 Grad als nächtliche Mindesttemperatur fest. Eine Berufungsentscheidung ist bislang jedoch nicht ergangen, da Mieter und Vermieter zunächst die Temperaturen im kommenden Winter messen sollen, um sich dann ggf. vergleichsweise zu einigen.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Unterschreiten einer Mindesttemperatur von 18 Grad tagsüber einen Mietmangel darstellt, der den Mieter zur Minderung gem. § 536 BGB berechtigt. Nach Auffassung des Landgerichts Wuppertal muss das nun auch für nächtliche Innentemperaturen gelten. 

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