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Wohnflächenabweichung: Telefonische Aussage der Maklerin reicht nicht aus

Eine interessante Entscheidung verkündete vor wenigen Wochen das Landgericht München I, zuständig für Berufungssachen aus Stadt und Landkreis München. Streitig war die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Denn dann liegt nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, nachdem die Miete gem. § 536 BGB gemindert ist. Zudem kommt bei arglistiger Täuschung des Mieters über die Wohnfläche auch eine Anfechtung des Mietvertrages in Betracht.

Darauf berief sich also im vorliegenden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden. Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14) anders: Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung. Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietvertraglicher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit aber eine eigene Leistungspflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig geworden sei. Auch reiche eine telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefonische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläuterungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschweigenden rechtlich bindenden Vereinbarung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Fazit:

Eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Vereinbarung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweisproblematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entsprechende schriftliche Fixierung der besprochenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entsprechende Formulierungen achten, die eine spätere Mietminderung bei abweichender Fläche ausschließen.

Taxifahrer-Prosa

Aus der Einlassung eines Unfallgegners:

Auf Grund der spontanen beschlossenen Routenänderung habe ich wohl mal eben verdrängt, dass mir ein paar Sekunden Beobachtungsprotokoll des rückwärtigen Verkehrs fehlten, so dass ich die optische Prüfung über die Spiegel des Fahrzeugs falsch interpretierte. Der in dieser Zeit hinter mir aufgerückte Mini der Frau G. war in meinen Seitenspiegeln nicht zu sehen und wie ich später bemerkte, war der Innenspiegel im Abblendmodus. […] Jedenfalls habe ich demonstriert, dass man auch nach 38 Jahren Fahrpraxis noch Möglichkeiten finden kann, sein Wahrnehmungssystem zu überlisten. Da der Mini mit seinen Scheinwerfern bereits unter der hohen rückseitigen Fensterkante der B-Klasse eingetaucht war, habe ich wohl das Abblendspiegelbild des Innenspiegels als leere breite Straße in der aufkommenden Morgendämmerung wahrgenommen. Vermutlich habe ich diese Fehlinterpretation zugelassen, weil jedes Fahrzeug, welches ein wenig mittezentrierter positioniert oder ein wenig weiter hinten stehend oder auch nur ein wenig länger oder breiter als ein Mini wäre, in einem der beiden Seitenspiegel sichtbar gewesen wäre. Wieder einmal hat sich das Gesetz bestätigt, auf das unwahrscheinlichste passiert irgendwann. Klar war das mein Fehler.“

Ein literarisch begabter Taxifahrer. Was er damit ausdrücken will, lässt sich aber auch kürzer sagen: „Ich habe beim spontanen Zurücksetzen den Mini hinter mir nicht gesehen. Da hat es geknallt. Ich bin schuld.“

LG Gießen: Keine Haftung für gehackten eBay-Account

Der Inhaber eines eBay-Kontos haftet nicht, wenn sein Mitgliedskonto mithilfe einer Schadsoftware gehackt wurde und ein unbefugter Dritter darüber ohne Kenntnis des Kontoinhabers Käufe getätigt hat. Dies entschied nun das Landgericht Gießen Landgericht Gießen in einem Urteil vom 14.03.2013 (Az.: 1 S 337/12).

In dem vorliegenden Fall hatte ein Hacker sich Zugang zum Konto des Beklagten verschafft und mit dessen Daten ein Notebook erworben, das er dann dreist auch noch persönlich beim Verkäufer abholte, natürlich ohne ihn bar zu bezahlen. Der Verkäufer klagte daraufhin den Kaufpreis bei dem Kontoinhaber ein, den er für den vermeintlichen Käufer hielt. Dieser verweigerte die Zahlung, da er den Kauf nicht vorgenommen hatte.

Das Landgericht gab dem Kontoinhaber recht und wies die Klage ab: Der Beklagte habe den Vertrag nicht abgeschlossen und hafte auch nicht nach den Grundsätzen der Anscheins- oder Duldungsvollmacht. Er habe seine Daten nicht selbst offengelegt und sei auch nicht dazu verpflichtet gewesen, seinen E-Mail-Eingang auf verdächtige eBay-Transaktionen hin zu überprüfen. Der Verkäufer habe aber bei Abholung den vermeintlichen Käufer um einen Identitätsnachweis bitten können – dass er dies nicht getan habe, gehe zu seinen Lasten.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für richtig. Mittlerweile werden E-Mail-Briefkästen regelmäßig mit vermeintlichen Nachrichten von eBay, PayPal, Amazon oder sonstigen bekannten Anbietern überschwemmt, deren Echtheit und Berechtigung für den einzelnen Anwender kaum zu überprüfen ist. Es ist nicht einzusehen, das aus der bloßen Anmeldung eines Kontos bei ebay eine Pflicht erwachsen soll, solche E-Mails zu prüfen und ggf. die Abwicklung nicht selbst abgeschlossener Kaufverträge zu verhindern. Erhält ein Kontoinhaber positive Kenntnis davon, dass sich ein Dritter seiner Daten bemächtigt hat und damit Straftaten begeht, sollte er aber natürlich sofort dafür Sorge tragen, dass mit seinen Daten kein Schaden verursacht wird.

Gläubiger beziffert Forderung nicht

Gerade rief mich ein ratloser Mandant an. Er habe an einem Mietfahrzeug einen Schaden verursacht. Seine Haftung sei unstreitig. Die Mietautofirma habe ihm bisher aber noch nicht mitgeteilt, in welcher Höhe er denn für den Schaden aufkommen müsse. Sie lasse sich damit sehr viel Zeit. Er wüsste aber nun gerne, was da auf ihn zukommt und in welcher Höhe er zahlen müsse. Ob er denn einen Anspruch darauf habe, dass man ihm die Schadenshöhe nun bald mitteilt.

Es ist ungewöhnlich, dass Mandanten ihr Geld möglichst schnell loswerden möchten, aber andererseits auch verständlich, dass man das Damoklesschwert einer künftigen Zahlungspflicht in unbekannter Höhe beseitigt sehen möchte.

Aber: Ein Anspruch auf Bezifferung einer Forderung gegen den Gläubiger besteht nicht. Es ist ihm überlassen, ob und wann er seine Forderung geltend macht. Wartet er damit zulange, wird sich der Schuldner nach Ablauf der gesetzlichen Fristen auf Verjährung berufen können. Es ist also durchaus im Sinne des Gläubigers, seinen Anspruch zeitnah zu beziffern und geltend zu machen. Erzwingen lässt sich das für den Schuldner aber nicht. Die Zeit läuft für ihn. 

OLG Hamburg: Haftung für Inhalte einer fremden Website

Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg musste sich in einem Urteil vom 3.11.2011 (3 U 177/10) mit der Haftung der Inhaberin eines Kosmetikstudios für eine Website beschäftigen, mit der das Dienstleistungsangebot ihrer Firma im Internet beworben wurde.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Das Impressum der Internetseite war unvollständig, da weder der Firmeninhaber, noch die Unternehmensform oder eine vertretungsberechtigte Person angegeben waren. Die Inhaberin der Firma wurde deshalb von mir im Auftrag einer Mitbewerberin unter Verweis auf die unvollständige Anbieterkennzeichnung abgemahnt und zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung aufgefordert.

Nachdem sie diese verweigerte, erwirkte ich für die Mandantin vor dem Landgericht Hamburg eine einstweilige Verfügung, die, nach mündlicher Verhandlung über den Widerspruch der Abgemahnten, durch Urteil bestätigt wurde.

Die Verfügungsbeklagte legte daraufhin Berufung beim Hanseatischen Oberlandesgericht gegen die Entscheidung des Landgerichts ein. Sie vertrat die Auffassung, für die Rechtsverletzung auf der Internetseite nicht haftbar gemacht werden zu können, da diese ohne ihr Wissen und Wollen veröffentlicht worden sei. Die Internetseite habe eine Mitarbeiterin privat erstellen lassen, mit der Absicht, ihr diese anzubieten. Dazu sei es aber nicht mehr geht kommen. Nach Eingang der Abmahnung sei die beanstandete Internetseite jedenfalls sofort aus dem Internet genommen worden, so dass keine Wiederholungsgefahr bestünde. Da sie mit der Erstellung und Gestaltung der Internetseite nichts zu tun habe und ihre Mitarbeiterin privat gehandelt habe, hafte sie weder als Täterin, noch gemäß § 8 Abs. 2 UWG für das Verhalten ihrer Mitarbeiterin.

Der Senat sah dies anders und wies die Berufung zurück.

Die beanstandete Internetseite habe gegen §§ 3, 4 Nr. 11 UWG, § 5 Abs. 1 Nr. 1 TMG verstoßen. Die Anbieterkennzeichnung sei unvollständig gewesen, mithin sei ein Verstoß gegen eine Markverhaltensregelung festzustellen.

Unstreitig hatte die Verfügungsbeklagte zudem in ihrem Geschäftslokal eine Angebots- und Preisliste ausgehängt, die auf die streitgegenständliche Internetseite verwies.

Nach Auffassung der Richter hat die Verfügungsbeklagte sich dadurch die Inhalte der Website und ihrer Unterseiten sowie die dortige Werbung für ihr Geschäft und ihr Dienstleistungsangebot zu Eigen gemacht. In der Folge hafte sie gem. § 8 Abs. 1 UWG für die dortigen Inhalte, hier also die den gesetzlichen Erfordernissen des § 5 Abs. 1 Nr. 1 TMG nicht entsprechenden Angaben, als hätte sie diese selbst ins Internet gestellt – also als Täterin. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Webseite von ihrer Mitarbeiterin unternehmensbezogen oder privat veröffentlicht worden sei, und somit auch eine Haftung nach § 8 Abs. 2 UWG vorliege (oder nicht), kam es nach Auffassung des Senats also nicht mehr an.

Auch bestehe nach wie vor Wiederholungsgefahr, denn das Abschalten der Seite biete keine Gewähr dafür, dass in Zukunft nicht dieser oder ein anderer, im Kern gleichartiger wettbewerbswidriger Internetauftritt in Betrieb genommen werde. Die durch die Verletzungshandlung einmal begründete Wiederholungsgefahr könne nur durch Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungsverpflichtungserklärung beseitigt werden.

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