Schlagwort-Archive: fristlose Kündigung

Sie sind ein Schwein: Fristlose Kündigung!

In München beschimpfte ein Mieter eines Arbeiterwohnheims seinen Vermieter unlängst mit den Worten “Sie sind ein Schwein”, nachdem dieser ihn wegen rassistischer Ausfälle gegenüber einem Mitbewohner zur Rede gestellt hatte.

Der Vermieter ließ sich das nicht bieten und kündigte das Mietverhältnis umgehend fristlos. Nachdem der Mieter nicht auszog, erhob der Vermieter Räumungsklage vor dem Amtsgericht München und war damit erfolgreich.

Das Gericht stellte in seinem Urteil vom 16.07.2013 (Az.: 411 C 8027/13) fest, dass die streitgegenständliche Beleidigung jedenfalls dann eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter darstelle, wenn keine erhebliche Provokation durch den Vermieter vorangegangen sei.

Da der Mieter auch in der Folge keine Reue zeigte und noch in der Klageerwiderung behauptete, dass der Vermieter “wie gedruckt lüge”, sei dem Vermieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr zuzumuten und die fristlose Kündigung begründet.

Beraterhinweis:

Ich halte die Entscheidung für problematisch. Zwar muss es kein Vermieter dulden, sich von seinem Mieter beschimpfen zu lassen. Eine fristlose Kündigung wegen Beleidigung wird aber in der Regel erst nach erfolgloser Abmahnung ausgesprochen werden können. Zudem darf das spätere Verhalten des Mieters nach dem Ausspruch der Kündigung für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündigung grundsätzlich keine Rolle spielen.

Klageschrift mit Ketchup

Eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen einer schwerwiegenden Vertragsverletzung ist in der Regel erst nach vorangegangener Abmahnung zulässig. Mit der Abmahnung soll dem Mieter deutlich gemacht werden, dass sein Verhalten nicht geduldet wird und eine Kündigung nach sich ziehen kann, wenn es nicht abgestellt oder wiederholt wird.

Eine Abmahnung ist aber im Ausnahmefall entbehrlich, wenn eine schwerwiegende Störung des Hausfriedens mit Nachhaltigkeit vorliegt.

Dazu reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens in der Regel nicht aus, aber auch hier bestätigt die Ausnahme die Regel: Erweist sich ein einmaliger Vorfall als so schwerwiegend, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist, muss er dem Mieter keine Abmahnung aussprechen, sondern darf sofort fristlos kündigen.

Einen solchen schwerwiegenden Zwischenfall, der zu einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens geführt hat, hat das Landgericht München I darin gesehen, dass der Mieter an der Türklinke eines anderen Mieters eine Tüte mit einer mit Ketchup verschmierten Klageschrift aufgehangen hat, um diesen einzuschüchtern und von einer Zeugenaussage in einem anhängigen Verfahren abzuhalten. Es sollte natürlich der naheliegende Eindruck von Blutspuren erweckt werden um den als Zeugen benannten Mieter einzuschüchtern: Sagst Du gegen mich aus, wird Blut fließen.

Der Schuss ging nach hinten los: Der Vermieter kündigte nämlich das Mietverhältnis mit dem Tütenaufhänger fristlos – und mit Recht, wie das LG München I also festgestellt hat.
Der Entscheidung ist zuzustimmen. Dem Vermieter war, auch unter Berücksichtung seiner Schutzpflicht dem anderen Mieter gegenüber, nicht zuzumuten, abzuwarten, ob aus Ketchup Blut werden würde. Den Einschüchterungsversuch musste er nicht hinnehmen.

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 – 14 S 9204/12

Mieter droht Vermietern mit erhobenen Fäusten: Fristlose Kündigung!

Eine fristlose Kündigung setzt im Mietrecht in der Regel eine vorhergegangene Abmahnung voraus. Diese ist aber entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB).

So verhielt es sich in dem nun vom Landgericht Frankfurt/Main entschiedenen Fall (Urteil vom 18.1.2012 – 2/17 S 90/11). Den Mietern war fristlos gekündigt worden, nachdem der Mieter nach Darstellung der Vermieter den Vermietern mit der Faust gedroht hatte und ihnen nachgerufen hatte, sie sollten sich entfernen, weil sie ihn ansonsten noch zu spüren bekämen. Die Mieterin sei dabei mit erhobenen Fäusten auf die Vermieter zugekommen.

Diese vorgetragenen Umstände reichten nach Auffassung des Landgerichts aus, eine fristlose Kündigung ohne vorhergehende Abmahnung auszusprechen, welche die Mieter nur noch aggressiver gemacht hätte.

Beraterhinweis:

Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn ein Abwarten der gesetzlichen Kündigungsfrist für die kündende Mietpartei nicht zumutbar ist. Vertragswidriges Verhalten muss dabei in der Regel zuerst abgemahnt werden um dem Vertragspartner Gelegenheit zur Abhilfe zu verschaffen. Davon kann nur abgesehen werden, wenn die Umstände des Einzelfalls zeigen, dass eine Abmahnung offensichtlich erfolglos sein wird. In dem entschiedenen Fall stritten sich Mieter und Vermieter schon vorher über Lärmbelästigungen durch die Mieter. Die „Kampfansage“ was der Höhepunkt des Streits, auf den dann die Kündigung folgte, Diese war aufgrund der schwerwiegenden Vertragsverletzung ohne Kündigungsfrist möglich.

Mietminderung unberechtigt? Fristlose Kündigung droht!

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ein Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Es gilt bekanntlich der Grundsatz: Kein Verzug ohne Verschulden. Verschulden bedeutet Fahrlässigkeit – oder Vorsatz.

Der Bundesgerichtshof hat deshalb nun entschieden, dass ein Mieter im Rahmen des § 543 Abs. 2 BGB die Nichtzahlung der Miete zu vertreten hat, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit vorgeworfen werden können (Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 138/11).

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Streit hatte der Mieter wegen Schimmelbildung in der Wohnung die Miete gemindert. Als ein nach § 543 Abs. 2 BGB ausreichender Rückstand aufgelaufen war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos. Der Mieter berief sich auf sein Minderungsrecht, hatte aber die Ursache der Schimmelbildung falsch eingeschätzt. Denn ein Sachverständigengutachten ergab, dass der Schimmel auf das Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters selbst zurückzuführen war und kein bauseitiger Mangel vorlag. Folglich durfte der Mieter die Miete nicht mindern und der zur Kündigung führende Zahlungsverzug wurde durch sein Verschulden begründet. Damit war die Kündigung wirksam.

Beraterhinweis:

Mindert der Miete wegen eines Mangels die Miete, sollte er sich sehr sicher sein, dass der Mangel nicht von ihm selbst verursacht wurde, denn dann scheidet ein Minderungsrecht aus. Die Minderung der Miete birgt regelmäßig das Risiko, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigt, sobald ein ausreichender Mietrückstand vorliegt. Deshalb sollte ein solcher Rückstand immer vermieden werden, wenn der Mieter sich über die Mangelursache unsicher ist. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und, wenn die Mangelursache geklärt ist, die Minderung rückwirkend mit laufenden Mietzahlungen zu verrechnen.

OLG Düsseldorf: Kein Sonderkündigungsrecht bei Krebserkrankung

Wer langfristig ein Gewerbemietverhältnis eingeht, bleibt daran auch gebunden, wenn er lebensbedrohlich erkrankt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat einem Gewerbemieter nun Prozesskostenhilfe für eine Klage verwehrt, mit der er die Beendigung des Mietverhältnisses feststellen lassen wollte (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008, Az. I-24 W 53/08). 

Der Mieter hatte das bis Februar 2009 befristete Gewerbemietverhältnis fristlos im September 2007 gekündigt, nachdem er von einer schweren Krebserkrankung erfahren hatte.

Nach Meinung des Gerichtes rechtfertigt eine Krebserkrankung des Mieters nicht die Kündigung eines langfristig abgeschlossenen Mietvertrages aus wichtigem Grunde. Der Mieter trage nämlich das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache, und zwar gleichgültig, aus welchem Grund er für langfristig angemietete Räume keine Verwendung mehr hat. Zu diesem Risiko gehört nach Auffassung der Richter auch der Erhalt seiner Gesundheit.

Quelle: Jurion

 

Blogged with the Flock Browser
%d Bloggern gefällt das: