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Kündigungssperrfrist

Meine Mandantin möchte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs den Wohnraummietvertrag kündigen. Sie schickte mir den Entwurf des Kündigungsschreibens mit der Anmerkung: “Laut Gesetz gibt es bei Eigentumswechsel eine Sperrfrist von 3 Jahren.”

Das ist so aber nicht richtig.

Eine Sperrfrist für die Kündigung von Wohnraummietverträgen sieht das Gesetz in § 577a BGB für den Fall vor, dass der Vermieter für die betroffene Wohnung Wohnraumeigentum begründet und sie an einen Dritten veräußert. Nur für den Fall also, dass ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die vermietete und an den Mieter überlassene Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft, muss dieser bis zum erstmaligen Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 577a Abs. 1 BGB eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren beachten. Das gilt übrigens auch für einen nachfolgenden Erwerber: Dieser tritt in die laufende Sperrfrist ein.

In Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, sieht § 577a Abs. 2 BGB sogar eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren vor. Dazu muss der Landesgesetzgeber eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. In Nordrhein-Westfalen ist das derzeit die Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO NRW) vom 24.01.2012. Diese sieht z.B. für Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster eine Sperrfrist von 8 Jahren  vor.

Eigenbedarfskündigung nach nur drei Jahren: Kein Rechtsmissbrauch!

Einer Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis erst seit 3 Jahren besteht, wenn der Eigenbedarfsgrund erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und vorher für den Vermieter nicht absehbar war.

Das hat der Bundesgerichtshof heute in einer mit Spannung erwarteten Entscheidung festgestellt (Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12).

Die auf Räumung verklagten Mieter lebten seit August 2008 in einem Einfamilienhaus. Im März 2011 kündigte die klagende Vermieterin das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist (3 Monate) mit der Begründung, sie benötige das Haus für ihren Enkel und dessen Familie.

Amtsgericht und Landgericht gaben der Vermieterin in erster und zweiter Instanz Recht. Die Kündigung sei nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn sie schon drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses ausgesprochen wurde und bei Anmietung der Sohn der Vermieterin versichert habe, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Denn der Eigenbedarf aufgrund einer Änderung der beruflichen und familieären Verhältnisses des Enkels sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden und für die Vermieterin nicht absehbar gewesen.

Der Bundesgerichtshof sah dies auch so.

Eine Eigenbedarfskündigung sei nur dann wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, wenn, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages beabsichtige oder zumindest erwäge, die Wohnung alsbald selbst zu nutzen oder sie einem Angehörigen seiner Familie oder seines Haushalts zu überlassen.

Diese Voraussetzungen lagen hier aber nicht vor. Für die Vermieterin war bei Vertragsschluss noch nicht absehbar, dass ihr Enkel seine Lebensplanung ändern würde und das vermietete Einfamilienhaus zusammen mit seiner zwischenzeitlich schwangeren Partnerin und späteren Ehefrau und dem gemeinsamen Kind würde bewohnen wollen.

Beraterhinweis:

Eine Eigenbedarfskündigung darf nicht aus Gründen ausgesprochen werden, die bei Vertragsschluss bereits vorlegen oder vorhersehbar waren. Die Anforderungen an die Vorhersehbarkeit sind von der Rechtsprechung bislang unterschiedlich definiert worden. So wird für den künftigen Wohnbedarf eines heranwachsenden Kindes vom Vermieter eine Vorausschau von fünf Jahren verlangt (z.B. LG Hamburg, WuM 1003, 667), ebenso für den Pflegebedarf eines alten, gebrechlichen Menschens (LG Ravensburg, WuM 2003, 332). Daran wird auch auch die heutige Entscheidung des BGH nichts ändern. Sie bestätigt aber, dass die Vorhersehbarkeit jeweils von der individuellen Situation des Vermieters abhängt. Konnte er bei Vertragsschluss nicht absehen, dass sich die Lebensplanung eines Angehörigen nach Vertragsschluss ändert, darf er das Mietverhältnis auch bereits nach 3 Jahren schon wegen Eigenbedarfs kündigen, ohne sich Rechtsmissbrauch entgegenhalten lassen zu müssen.

Separate Kündigung einer mitvermieteten Garage: Unzulässig!

Sehr oft wird gemeinsam mit Wohnraum auch gleich eine dazugehörende Garage vermietet. Geschieht dies durch einheitlichen Mietvertrag, kann die Garage später nicht separat gekündigt werden. So hat es der BGH wiederholt entschieden, zuletzt am 12.10.2011 (Az.: VIII ZR 251/10).

Oft ist zwar problematisch, ob ein einheitliches Mietverhältnis angenommen werden kann. Wird die Garage jedoch im Wohnraummietvertrag ausdrücklich als Teil der Mietsache genannt und mitvermietet, stellt sich diese Frage nicht. So verhielt es sich auch bei einem Mandanten, der mir folgende Kündigung vorlegte:

„… werden wir das Grundstück XXX, auf dem die von Ihnen gemietete Garage steht, verkaufen. Aus diesem Grunde kündigen wir hiermit die von Ihnen gemietete Garage zum 31.12.2012.“

Diese Kündigung ist selbstverständlich unzulässig. Verkauft der Vermieter die Garage, tritt der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein und wird Mit-Vermieter. Das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander richtet sich dann nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (BGH v. 28.9.2005 – VIII ZR 399/03).

Die Teilkündigung einer Garage ist nur in den engen Voraussetzungen des § 573b BGB zulässig, also wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will. Der Verkauf begründet aber kein Kündigungsrecht. 

Kündigung: Auch bei Nutzung der Wohnung für berufliche Zwecke zulässig!

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat heute entschieden, dass ein berechtigtes Interesse für die Kündigung einer Mietwohnung durch den Vermieter auch vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will (Urteil vom 26. September 2012 – VIII ZR 330/11).

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Vermieter den Wohnraummietvertrag gekündigt, weil seine Ehefrau dorthin ihre Anwaltskanzlei verlegen wollte. Der Senat hat dies als berechtigtes Interesse gem. § 573 Abs. 1 BGB gewertet, denn die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit sei nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Dies gelte umso mehr, wenn sich die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die vermietete Wohnung in demselben Haus befinden.

Beraterhinweis:

Der Vermieter braucht nicht immer Eigenbedarf, um einen Wohnraummietvertrag kündigen zu dürfen. Der Eigenbedarf ist lediglich in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB „insbesondere“ als Beispiel für ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung aufgeführt – aber eben nicht ausschließlich. Ein berechtigtes Interesse, das nach § 573 Abs. 1 BGB i.d.R. Voraussetzung für eine Kündigung durch den Vermieter ist, kann sich auch aus anderen Gründen ergeben. Ein solcher kann nach der Entscheidung des BGH nun auch vorliegen, wenn die Mietsache für berufliche Zwecke verwendet werden soll.

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch „nahestehende“ juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm „nahestehende“ juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.

BGH: Eigenbedarf auch für Neffen und Nichten

Die Anforderungen an die Kündigung eines Mietvertrages wegen Eigenbedarfs sind hoch. Nach § 573 Abs. 2 BGB liegt Eigenbedarf vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“.

Ob Nichten und Neffen zu dem berechtigten Personenkreis der engen „Familienangehörigen“ im Sinne der Vorschrift gehören, war in der Rechtsprechung bislang umstritten. Eine Entscheidung des Amtsgerichts Ludwigsburg bejahte dies, dagegen lehnten das Landgericht Berlin, das Landgericht Münster und das Landgericht Wiesbaden Eigenbedarf für Nichten und Neffen ab. Dabei wurde der weiter Begriff der „Familienangehörigkeit“ eingeschränkt und auf die Notwendigkeit einer besonderen persönlichen Beziehung zum Vermieter abgestellt.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat nun mit der unklaren Rechtslage in einem am 27.01.2010 verkündeten Urteil (VIII ZR 159/09) höchstrichterlich Schluss gemacht und entschieden, dass ein Vermieter auch Eigenbedarf für Nichten und Neffen geltend machen kann.
In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung hat der Senat die Entscheidung damit begründet, dass nicht nur Geschwister, sondern auch deren Kinder noch so eng mit dem Vermieter verwandt sind, dass es auf eine eine besondere persönliche Beziehung oder soziale Bindung zum Vermieter im Einzelfall nicht ankommt.

Künftig können Vermieter also auch mit der Begründung kündigen, dass sie die Mietwohnung ihrer Nichte zur Verfügung stellen wollen, wenn diese z.B. einen eigenen Hausstand gründen will.

Die inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bleiben jedoch unvermindert hoch. Zur Vermeidung von Form- oder Begründungsfehlern ist Vermietern daher auf jeden Fall zu empfehlen, vor Ausspruch der Kündigung konkreten anwaltlichen Rat einzuholen.

Denn wer hier am falschen Ende spart, risikiert nicht nur, dass die Kündigung vor Gericht keinen Bestand hat, sondern auch noch Schadensersatzansprüche des Mieters: Eine unwirksame Kündigung kann nämlich eine Vertragsverletzung darstellen, die entsprechende Ansprüche des Mieters begründen kann.

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