Kategorie-Archive: Mietrecht

Konsequenzen

Mich erreichte heute folgende Anfrage:

Ich habe meine Wohnung als Mieter zum 31.03 gekündigt, ich habe die Bestätigung vom Vermieter erhalten. Mein Vermieter hat auch einen neuen Nachmieter gefunden und dieser hat den Mietvertrag schon unterschrieben. Ich will aber nun mindestens bis Ende des Jahres in der Wohnung bleiben, die Miete weiter bezahlen und meinen Vertrag bestehen lassen. Mit welchen Konsequenzen kann ich rechnen?

Mit sehr teuren Konsequenzen. Denn das Mietverhältnis mit dem Fragesteller endet aufgrund ausgesprochener Mieterkündigung zum 31.03.2017. Ab dem 01.04.2017 hat der Fragesteller kein Recht mehr zum Besitz an der Mietsache und ist zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Schließlich wird ja der Nachmieter schon mit gepackten Koffern und Umzugskartons vor der Tür stehen. Zieht der Mieter also trotz Kündigung nicht aus, kann der Vermieter dem Nachmieter nicht den Besitz an der Wohnung verschaffen. Dann sieht sich der Vermieter schnell Schadensersatzforderungen des Nachmieters ausgesetzt, die er dann natürlich an seinen ehemaligen Mieter, der nicht ausziehen will, weitergeben darf. Zudem wird er spätestens am 01.04.2017 Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Kaltmiete im geschilderten Fall beträgt 1.400 EUR, also beläuft sich der Streitwert für das Räumungsklageverfahren auf 16.800 EUR. Dadurch entstehen Kosten für den Rechtsstreit in deutlich vierstelliger Höhe, die letztlich der Verlierer zu zahlen hat. Und da der Mieter, der immerhin selbst gekündigt hat, nichts gegen den Räumungsanspruch wird vorbringen können, kann er diese Kosten direkt in seine Kalkulation einbeziehen.

Zusammengefasst:

Kündigt der Mieter sein Mietverhältnis und will er die Wohnung dann doch noch länger halten und nicht ausziehen, kann er das nur mit Zustimmung des Vermieters. Denn eine Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die wirksam wird, sobald sie dem Vermieter zugeht. Sie kann auch nicht zurückgenommen werden. Es steht natürlich Vermieter und Mieter frei, eine Kündigung als nichtexistent zu betrachten und sie gemeinsam im offenen Kaminfeuer zu verbrennen. Dazu werden aber die wenigsten Vermieter bereit sein, wenn sie bereits einen Nachmieter gefunden haben. Deshalb: Kündigen Sie Ihren Mietvertrag nur dann, wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Sie zum Beendigungstermin auch ausziehen können. In der Regel sollte eine Kündigung erst erklärt werden, wenn eine neue Wohnung gefunden und der neue Mietvertrag idealerweise schon abgeschlossen wurde. So vermeiden Sie Zeitdruck und etwaige Verhandlungen mit dem Vermieter.

Am falschen Ende gespart

Eine Mandantin legt mir ein Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vor. Gestritten wurde über die Rückzahlung eines Mietkautionsguthabens in Höhe von 520 EUR. Der ehemalige Mieter hatte geklagt, die als Vermieterin in Anspruch genommene Mandantin hatte sich selbst vertreten, um die Kosten für einen Anwalt zu sparen. In dem Rechtsstreit hatte sich die Mandantin auf eigene Schadensersatzsprüche wegen Verschlechterung der Mietsache berufen und diese gegen die Kautionsrückzahlungsforderung zur Aufrechnung gestellt.

Das hätte sie besser nicht selbst getan, sondern über einen Anwalt. Denn aus dem Urteil ergab sich, dass sie ihre eigenen Ansprüche nicht ausreichend substantiiert vorgetragen hatte, so dass der Richter diese nicht berücksichtige und stattdessen der Klage statt gab.

Aber sie habe doch eigene Forderungen über 3.000 EUR gegen den ehemaligen Mieter. Ich solle also gegen das Urteil in Berufung gehen.

Ich musste die Dame dann aufklären, dass der Streitwert von 520 EUR einer Berufung entgegen stand. Das Urteil des Amtsgerichts ist also nicht mit der Berufung anfechtbar, da eine solche erst ab 600,01 EUR Streitwert zulässig ist, sofern sie nicht ausdrücklich vom Gericht zugelassen wurde.

Außerdem musste ich sie dann noch auf § 548 Abs. 1 S. 1 BGB hinweisen. Das Mietverhältnis endete im September 2015, die Wohnung wurde Anfang Oktober 2015 an sie zurückgegeben. Somit sind eigene Forderungen wegen Verschlechterung der Mietsache seit April 2016 verjährt.

Hier zeigt sich: Wer meint, sich vor Gericht selbst vertreten zu können und deshalb auf einen Anwalt verzichtet, um die vermeintlich teuren Anwaltskosten zu sparen, der spart letztlich am falschen Ende.

Gerichtsschelte

Das Amtsgericht hatte die Räumungsklage u.a. abgewiesen, weil die klagende Vermieterin bereits nicht ausreichend ein zur Kündigung berechtigendes Fehlverhalten des Mieters vorgetragen hatte. Ein Verschulden des Beklagten (an einem Wasserschaden) konnte ebenfalls nicht festgestellt werden – das Amtsgericht benötigte dazu noch nicht einmal eine Beweisaufnahme.

Die uneinsichtige Vermieterin wollte das nicht auf sich sitzen lassen und ging also in die Berufung zum Landgericht. Dort wiederholte sie ihren erstinstanzlichen Vortrag, was das Landgericht zu einem Hinweisbeschluss veranlasste, dass die Kammer beabsichtigte, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Darauf hin nahm die Klägerin die Berufung zurück, nicht ohne sich einen unangemessenen Seitenhieb auf das Gericht zu ersparen:
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Ich habe für eine solche Gerichtsschelte kein Verständnis. Nicht ohne Grund herrscht vor dem Landgericht Anwaltszwang, mit der Folge, dass der Parteivortrag nicht ungefiltert vorgetragen wird. Dass die Klägerin über die Rechtsauffassung des Gerichts nicht erfreut ist, ist nachvollziehbar. Aber dass der Kollege auf der Gegenseite sich mit diesem Ärger gemein macht und ihn weitergibt, halte ich für unprofessionell. Zumal er selbst lange genug im Geschäft ist, um die Aussichtslosigkeit des klägerischen Unterfangens verstehen zu können. Mal gewinnt man, mal verliert man. Aber den Anstand sollte man dabei immer wahren.

Kündigungssperrfrist

Meine Mandantin möchte ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs den Wohnraummietvertrag kündigen. Sie schickte mir den Entwurf des Kündigungsschreibens mit der Anmerkung: “Laut Gesetz gibt es bei Eigentumswechsel eine Sperrfrist von 3 Jahren.”

Das ist so aber nicht richtig.

Eine Sperrfrist für die Kündigung von Wohnraummietverträgen sieht das Gesetz in § 577a BGB für den Fall vor, dass der Vermieter für die betroffene Wohnung Wohnraumeigentum begründet und sie an einen Dritten veräußert. Nur für den Fall also, dass ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und die vermietete und an den Mieter überlassene Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft, muss dieser bis zum erstmaligen Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 577a Abs. 1 BGB eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren beachten. Das gilt übrigens auch für einen nachfolgenden Erwerber: Dieser tritt in die laufende Sperrfrist ein.

In Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, sieht § 577a Abs. 2 BGB sogar eine Sperrfrist von bis zu 10 Jahren vor. Dazu muss der Landesgesetzgeber eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen. In Nordrhein-Westfalen ist das derzeit die Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO NRW) vom 24.01.2012. Diese sieht z.B. für Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster eine Sperrfrist von 8 Jahren  vor.

Wohnflächenabweichung: Telefonische Aussage der Maklerin reicht nicht aus

Eine interessante Entscheidung verkündete vor wenigen Wochen das Landgericht München I, zuständig für Berufungssachen aus Stadt und Landkreis München. Streitig war die Frage, ob die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche abwich. Denn dann liegt nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor, nachdem die Miete gem. § 536 BGB gemindert ist. Zudem kommt bei arglistiger Täuschung des Mieters über die Wohnfläche auch eine Anfechtung des Mietvertrages in Betracht.

Darauf berief sich also im vorliegenden Streitfall der Mieter und bezog sich auf die in einem Inserat genannte abweichende größere Wohnfläche, die ihm auch auf Nachfrage telefonisch von der Maklerin bestätigt worden sei. Der Mietvertrag selbst enthielt indes keine Angaben zur Wohnfläche. Gleichwohl war der Mieter der Meinung, diese sei aufgrund der Angaben im Inserat und der Bestätigung durch die Maklerin konkludent, also stillschweigend vereinbart worden. Das sah nun aber auch das LG München I in zweiter Instanz (LG München I, Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14) anders: Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat oder Exposé stelle lediglich eine bloße Beschreibung der Mietsache dar und führe nicht zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung. Auch etwaige Angaben der Maklerin müsse sich die Vermieterin nicht automatisch gem. § 278 BGB zurechnen lassen. Denn diese sei nur als Erfüllungsgehilfin der Vermieterin anzusehen, wenn sie als deren Hilfsperson bei der Efüllung mietvertraglicher Pflichten auftrete.

Die Maklerin habe mit ihrer Vermittlungstätigkeit aber eine eigene Leistungspflicht gegenüber ihrem Auftraggeber erfüllt und es sei nicht ersichtlich, dass sie im Pflichtenkreis der Vermieterin tätig geworden sei. Auch reiche eine telefonische Angabe nicht aus, um die Wohnfläche zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen. Zwar könne laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen werden, wenn dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden seien. Dann spreche eine Annahme dafür, dass die Parteien die Frage der Wohnfläche als stillschweigend geklärt ansehen durften, wenn im Mietvertrag selbst dazu Angaben fehlten. Eine bloße telefonische Mitteilung der Maklerin lasse aber nicht den Schluss zu, dassdas Thema Wohnfläche für beide Parteien geklärt war. Der Mieter habe vielmehr eine Aufnahme der Daten in den Mietvertrag oder vorherige schriftliche Erläuterungen bestehen müssen. Da dies nicht geschehen sei, sei hier jedenfalls nicht von einer stillschweigenden rechtlich bindenden Vereinbarung über die Wohnfläche auszugehen.

Der Mietvertrag war somit nicht anfechtbar und die Miete auch nicht wegen abweichender Wohnfläche gemindert.

Fazit:

Eine Mietminderung wegen abweichender Wohnfläche setzt eine vertragliche Vereinbarung über die vom Vermieter geschuldete Wohnfläche voraus. Eine solche Vereinbarung kann zwar auch mündlich getroffen werden, dann stellt sich aber regelmäßig die Beweisproblematik und die Frage, ob sich der Vermieter rechtlich binden wollte. Mieter sollten also stets auf eine entsprechende schriftliche Fixierung der besprochenen Fläche bestehen, wobei auch eine ca.-Angabe ausreichend ist. Vermieter sollten darauf achten, dass entweder die im Vertrag genannte Fläche zutrifft, oder auf entsprechende Formulierungen achten, die eine spätere Mietminderung bei abweichender Fläche ausschließen.

Berliner Mietspiegel vor dem Aus?

Die Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg ging durch die Medien und ist auf zahlreiche Reaktionen gestoßen: In einem Urteil vom 11. Mai 2015 haben die Richter den Berliner Mietspiegel von 2013 kritisiert. Sie sehen darin kein taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Nach Ansicht der Richter des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg kann der Berliner Mietspiegel von 2013 nicht gemäß § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als taugliches Mittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Es handele sich dabei nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, dessen Entgelte als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen seien, so die Richter in ihrer Entscheidung vom 11. Mai 2015 (Az: 235 C 133/13).

Deshalb war es der klagenden Vermieterin nicht verwehrt, die Miete für eine Altbauwohnung auf 7,19 EUR pro Quadratmeter zu erhöhen, obwohl der Mietspiegel das nicht hergab. Zur Begründung der Mieterhöhung wurde ein Sachverständigengutachten herangezogen.

Was bedeutet das Urteil des Amtsgerichts zum Mietspiegel nun für Mieter und Vermieter?

Zunächst muss das Urteil rechtskräftig werden. Rechtskräftig wird die Entscheidung aber erst, wenn sie nicht binnen eines Monats nach ihrer Zustellung von den unterlegenen Mietern mit dem Rechtsmittel der Berufung angegriffen wird. Die Mieter werden also bis Mitte Juni Zeit für die Einlegung der Berufung haben. Dann muss sich das Landgericht mit dem Urteil auseinandersetzen und möglicherweise wird die Rechtsauffassung des Amtsgerichts dann bestätigt – oder das Urteil wird aufgehoben oder abgeändert.

Gehen die Mieter nicht in Berufung, erwächst das Urteil des Amtsgerichts ohne weitere Überprüfung in Rechtskraft. Die Rechtskraft dieses Urteils erstreckt sich nur auf die Parteien dieses Verfahrens. Die unmittelbaren rechtlichen Auswirkungen des Urteils betreffen also zunächst nur die Parteien des Rechtsstreits: die klagende Vermieterin hat bestätigt bekommen, dass die von ihr verlangte neue Miete für die hier betroffene Wohnung entgegen den Zahlen des Mietspiegels ortsüblich war.

Klagt die Vermieterin gegen andere Mieter oder bestreiten die Parteien anderer Mieterhöhungsverfahren ebenfalls die Geeignetheit des Berliner Mietspiegels, ist das dann zuständige Gericht nicht daran gehindert, eine andere Entscheidung zu treffen. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg bindet nämlich weder andere Gerichte, noch es selbst in anderen Klageverfahren. Es ist also durchaus möglich, dass derselbe Richter in einem anderen Verfahren seine Meinung ändert oder durch einen Sachverständigen davon überzeugt wird, dass der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. Es handelt sich also, worauf die Berliner Senatsverwaltung zurecht hingewiesen hat, zunächst um eine Einzelfallentscheidung.

Anders kann es aber aussehen, wenn das Urteil des Amtsgerichts mit der Berufung angegriffen wird und von der nächst höheren Instanz, also dem Landgericht Berlin, bestätigt wird. In diesem Fall werden sich möglicherweise auch andere Amtsrichter in Berlin der Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg anschließen, da sie damit rechnen müssen, dass ihre Entscheidungen vom Landgericht aufgehoben werden.

Zwar betrifft die vorliegende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg nur den Mietspiegel 2013. In den nächsten Tagen soll dieser durch den aktuellen Mietspiegel 2015 ersetzt werden. Wurde dieser jedoch nach der gleichen Methode erstellt, wie sein Vorgänger, werden die vom Gericht geäußerten Bedenken auch gegen diesen bestehen.

Wird also die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin bestätigt, steht zu erwarten, dass auch der Mietspiegel 2015 in Bälde vor Gericht scheitern und als nicht geeignetes Mittel zur Begründung einer Mieterhöhung angesehen wird.

Nach § 558a BGB muss ein Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Dazu darf laut Gesetz Bezug genommen werden auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen.

Reicht der Berliner Mietspiegel also nach Auffassung der Gerichte nicht zur Begründung einer Mieterhöhung aus, muss sich ein Berliner Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer höheren Miete verlangen will, künftig auf ein eine der anderen Begründungsmöglichkeiten verlegen. In der Regel wäre das die Einholung eines Sachverständigengutachtens, was natürlich mit erheblichen Kosten verbunden wäre.

Zudem würden die Regelungen der sogenannten "Mietpreisbremse" ins Leere laufen. Diese sehen vor, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Ohne Mietspiegel wird sich aber die ortsübliche Vergleichsmiete kaum flächenwirksam verbindlich ermitteln lassen.

Eine Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts und die damit verbundene mögliche Bestätigung des Urteils durch das Landgericht birgt also aus Mietersicht erhebliche Risiken und sollte wohl überlegt sein.

Neue BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen bringt mehr Mieterschutz

In mehreren Entscheidungen hat der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat am 18.03.2015  die Wirksamkeit formularmäßiger Klauseln zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter eingeschränkt und somit Mieterrechte erneut gestärkt. Dies hat erhebliche Folgen für Millionen von Mietverträgen.

Der BGH hat konkret entschieden:

Wurde die Wohnung dem Mieter bei Mietbeginn unrenoviert überlassen, kann er durch Formularmietvertrag nicht mehr zu Schönheitsreparaturen, also zur Renovierung der Mieträume, verpflichtet werden, sofern ihm nicht ein angemessener Ausgleich für die Beseitigung von Gebrauchsspuren gewährt wird, die er selbst nicht verursacht hat. Der Mieter darf nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden. Erhält der Mieter aber eine unrenovierte Wohnung und soll er während der Mietzeit renovieren, führt dies dazu, dass der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst bekommen hat. Dies stellt nach Ansicht der Richter eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, was zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel in einem Formularmietvertrag führt.

In der Entscheidung VIII ZR 185/14 hat der BGH dazu festgestellt, dass der Erlass einer halben Monatsmiete keinen ausreichenden Ausgleich für die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen darstellt, wenn bei Mietbeginn jedenfalls in drei Zimmern schon Streicharbeiten notwendig waren. Auch in diesem Fall hat der BGH die entsprechende Mietvertragsklausel für unwirksam erachtet.

In dem Verfahren VIII ZR 242/13 hat der Senat dann entschieden, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel unwirksam ist, wenn der Mieter den auf ihn entfallenden Kostenanteil nicht verlässlich ermitteln kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt nach der Entscheidung des Gerichts unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. Eine Berechnung des vom Mieter zu tragenden Anteils an den Renovierungskosten anhand einer hypothetischen Fortsetzung seines bisherigen Wohnverhaltens ist also nicht mehr zulässig – eine entsprechende Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Man darf gespannt auf die vollständigen Begründungen der Entscheidungen sein. Derzeit liegen diese noch nicht vor. Bereits jetzt lässt sich aber sagen, dass mit den heutigen Entscheidungen wieder sehr viele Mieter von der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen befreit werden, wenn sie die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert erhalten haben.

Vermieter sollten also in Zukunft darauf achten, die Mietsache renoviert zu übergeben, wenn sie von ihrem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen verlangen wollen. Und auf Quotenabgeltungsklauseln sollten sie verzichten, denn die sind nach der neuen BGH-Rechtsprechung quasi nicht mehr wirksam zu formulieren.

Für Mieter gilt:

Wer aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat oder eine Abgeltung gezahlt hat, sollte anwaltlich prüfen lassen, ob er seine Aufwendungen und Zahlungen nicht zurückerstattet bekommen kann. Denn diese sind ohne Rechtsgrund erfolgt.

Geiz ist nicht geil

Ein möglicher Neumandant ruft an um sich zu erkundigen, ob er in einer Mietsache für einen Gütetermin mit mündlicher Verhandlung vor dem Amtsgericht unbedingt einen Anwalt braucht. Ich erkläre ihm, dass er aus rechtlichen Gründen keinen Anwalt benötigt – Anwaltszwang gibt es in Mietprozessen vor dem Amtsgericht jedenfalls nicht. Aber wenn er Zahnschmerzen habe, würde er doch sicherlich auch keine Zange aus dem Werkzeugkasten nehmen und selbst Hand anlegen. Das sah er ein und will nun über eine Beauftragung nachdenken.

Das ist auch dringend zu empfehlen, denn es geht um angebliche Mietrückstände in Höhe von 10.000 EUR und die Rechtslage ist nicht so einfach, wie sie sich ihm vielleicht noch darstellt.

Guter Rechtsrat hat seinen Preis und die Gebühren für die Vertretung in einem gerichtlichen Verfahren sind gesetzlich zwingend und dürfen nicht unterboten werden. Aber die vermeintliche Kostenersparnis durch Selbstvertretung kann schnell ins Auge gehen und den verklagten Mieter teurer zu stehen kommen, als ihm lieb ist.  Wenn er gewinnt, muss der Gegner die Kosten erstatten. Und das Risiko, zu verlieren und auch noch die Kosten des Gegners tragen zu müssen, ist ohne Anwalt ungleich größer.

Schlüssel verloren: Muss der Mieter die neue Schließanlage bezahlen?

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) musste sich mit der Frage befassen, ob ein Mieter die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage zu tragen hat, wenn er einen Hausschlüssel verliert.

In dem der Entscheidung vom 5. März 2014 (Az.: VIII ZR 205/13) zu Grunde liegenden Sachverhalt hatte der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur einen von zwei ihm ursprünglich überlassenen Haustürschlüssel zurückgeben können. Den Verbleib des zweiten Schlüssels konnte er nicht darlegen.

Der Vermieter stellte dem Mieter daraufhin 1.337,32 € nach Verrechnung mit dessen Kautionsguthaben in Rechnung. Die Schließanlage des Hauses müsste nämlich aus Sicherheitsgründen ausgetauscht werden. Tatsächlich wurde die Schließanlage jedoch nicht erneuert.

Der BGH bestätigte nun in letzter Instanz, dass die Kosten für die Erneuerung einer Schließanlage bei Verlust eines Haustürschlüssels durch den Mieter zwar grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gegen diesen begründen können, wenn der Austausch bei Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass die Schließanlage auch tatsächlich ausgetauscht wird. Andernfalls liegt nach der Entscheidung des BGH kein ersatzfähiger Schaden vor.

Praxistipp:

Tauscht der Vermieter nach Verlust eines Haustürschlüssels die Schließanlage nicht aus, ist dies natürlich ein Indiz dafür, dass ein Austausch aus Sicherheitsgründen auch gar nicht erforderlich ist. Ein ersatzfähiger Schaden ist dann auch nicht erkennbar. Der klagende Vermieter hatte sich in dem Rechtsstreit auf § 249 Abs. 2 BGB gestützt, wonach bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld gefordert werden könne und der Gläubiger in dessen Verwendung frei sei. Die Anwendbarkeit dieser Vorschrift verneinte der BGH aber konsequent. Denn es ist nicht erkennbar, worin der Schaden liegen soll, wenn die Schließanlage nicht ausgetauscht wird. Dann dürfte allenfalls der Wert des verloren gegangenen Schlüssels zu ersetzen sein.

Wohnflächenabweichung: Zur Verjährung des Rückzahlungsanspruchs bei geminderter Miete

Ist die Wohnung um mehr als 10% kleiner, als im Mietvertrag vereinbart, begründet dies nach der Rechtsprechung des BGH eine Mietminderung, ohne das der Mieter darlegen muss, dass die Abweichung zu einer entsprechenden Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache führt.

Sind im Mietvertrag also 100 qm Wohnfläche vereinbart und ist die Wohnung nur 90 qm groß, wird eine Mietminderung der Bruttomiete um 10% durchzusetzen sein.

Es stellt sich dann allerdings oft die Frage, für welchen Zeitraum der Mieter rückwirkend die Miete mindern darf. Denn ein entsprechender Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Stellt der Mieter im Jahr 2012 erst nach Beendigung fest, dass er von 2005 bis 2009 zuviel Miete gezahlt hat, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abgewichen hat, wird der Vermieter dem Rückforderungsanspruch die Einrede der Verjährung entgegenhalten wollen.

Ist diese Einrede berechtigt?

Nein, hat nun das Landgericht München I in einer Entscheidung vom 19.12.2013 (Az.: 31 S 6768/13) festgestellt:

Die Verjährung beginnt nämlich gem. § 199 BGB erst ab Kenntnis des Mieters von den den Anspruch begründenden Umständen – oder bei grob fahrlässiger Unkenntnis.

Ohne konkreten Anlass habe der Mieter aber die Wohnfläche nicht nachmessen müssen. Diese habe sich auch nicht aufgedrängt, zumal sich die Mietsache auf mehrere Etagen erstreckt habe. Der Mieter hatte aber erst in 2012 von der Wohnflächenabweichung Kenntnis erlangt. Die Verjährung seiner Ansprüche begann also erst jetzt.

Der Mieter konnte deshalb auch in 2012 noch zuviel gezahlte Miete aus den Jahren 2005 bis 2009 erfolgreich zurückfordern – der Anspruch war noch nicht verjährt.

Beraterhinweis:

Nachmessen kann sich lohnen – auch im Nachhinein noch. Die Entscheidung des LG München I stellt klar, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete auch noch Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses unverjährt sein kann, wenn der Mieter erst dann von der zu geringen Wohnfläche erfahren hat. Vermieter sollten deshalb vermeiden, im Mietvertrag konkrete Flächenangaben zu machen, sofern sie sich nicht sicher sind, dass diese einer Nachmessung Stand halten.

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