Monatliches Archiv: August 2012

Unklug

Im Übrigen bezweifelt die Antragstellerin, dass … der Grund für die Kündigung und den Umzug von B. nach S. war. Die Antragstellerin ist derzeit in P. beschäftigt. Es liegt der Verdacht nahe, dass die Antragstellerin kurzfristig eine neue Arbeitsstelle angetreten hat und keine doppelte Miete für die Kündigungsfrist zahlen wollte. Zum Nachweis fügen wir eine Hardcopy des Facebookprofils der Antragstellerin bei. Demnach ist sie als … in P. angestellt.

Merke: Es kann mitunter unklug sein, persönliche Informationen für jedermann sichtbar ins Netz zu stellen, da auch ein Prozessgegner in der Regel Google und Facebook kennt.

Bußgeldverfahren: Kein Vier-Augen-Prinzip bei Geschwindigkeitsmessung

Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Hamm kann sich der Betroffene eines Bußgeldverfahrens, dem ein Geschwindigkeitsverstoß vorgeworfen wird, nicht auf die Verletzung eine „Vier-Augen-Prinzips“ berufen.

Der Betroffene war vom Amtsgericht wegen eines Geschwindigkeitsverstoßes verurteilt worden. Zur Feststellung des Verstoßes hatte sich das Amtsgericht allein auf die Zeugenaussage des Polizeibeamten gestützt, der das Ergebnis der mit einem Lasermessgerät durchgeführten Geschwindigkeitsmessung allein vom Anzeigefeld des Messgerätes abgelesen und in das schriftliche Messprotokoll eingetragen hatte – eine Kontrolle durch einen zweiten Beamten erfolgte dabei nicht.

Der Betroffene war nun der Auffassung, dass die Geschwindigkeitsmessung mit dem Lasermessgerät wegen der fehlenden Kontrolle durch einen zweiten Polizeibeamten nicht zur Grundlage einer Verurteilung in einer Bußgeldsache gemacht werden konnte.

Dem erteilte das OLG eine klare Absage:

Das vom Betroffenen angeführte „Vier-Augen-Prinzip“ existiere nicht. Auch bei Lasermessgeräten, die ein Messergebnis nicht fotografisch-schriftlich dokumentierten, sei der vom Gerät angezeigte Messwert und dessen Zuordnung zu einem bestimmten Fahrzeug im Einzelfall nach den Grundsätzen der freien Beweiswürdigung zu beurteilen. Es existiere kein Beweisverbot, das die Verwertung eines allein von einem – und ohne Kontrolle durch einen weiteren – Polizeibeamten festgestellten Messwertes untersage. Wegen des Grundsatzes der freien Beweiswürdigung gebe es auch es keine Beweisregel, die ein derartiges „Vier-Augen-Prinzip“ als Voraussetzung für gerichtliche Feststellungen vorschreibe.

OLG Hamm v. 21.6.2012 – III-3 RBs 35/12)

Zugewinnausgleich: Vermögensminderung nach Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages bleibt außer Betracht!

Nach § 1384 BGB in der seit dem 01.09.2009 geltenden Fassung ist der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens, im Rahmen des Zugewinnausgleichs bei Scheidung der Ehe, der Tag der Zustellung des Scheidungsantrages. Dies kann dazu führen, dass zum Zeitpunkt der Scheidung das Endvermögen geringer ausfällt, als bei Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages, wenn z.B. Wertpapiere in der Zwischenzeit an Wert verloren haben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) musste sich nun mit der Frage befassen, ob für den Fall, dass ein redlicher Ausgleichsschuldner sein Vermögen in der Zeit zwischen Zustellung des Scheidungsantrages und der Scheidung der Ehe unverschuldet ganz oder teilweise verliert, die Kappungsregelung des § 1378 Abs. 2 Satz 1 BGB heranzuziehen ist (Urteil vom 4. Juli 2012 · Az. XII ZR 80/10). Nach dieser Regelung wird die Höhe der Ausgleichsforderung durch den Wert des Vermögens begrenzt, dass nach Abzug der Verbindlichkeiten bei Beendigung des Güterstandes vorhanden ist.

Für den Fall der Scheidung der Ehe regelt aber § 1384 BGB, dass es auf die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags auch für die Begrenzung der Ausgleichsforderung ankommt. Diese Regelung bezweckt, dass Vermögensänderungen nach Zustellung des Scheidungsantrages die Höhe des Anspruchs nicht mehr beeinflussen können, da der Ausgleichsberechtigte an einer Vermögensminderung beim Ausgleichspflichtigen in dem Zeitraum zwischen Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags und Rechtskraft der Scheidung nicht mehr teilnimmt.

Nach Auffassung des BGH kommt eine Anwendung des § 1378 Abs. 2 BGB wegen des klaren Gesetzeswortlauts auch bei unverschuldetem Vermögensverfall bei Scheidung der Ehe nicht in Betracht. Allenfalls sei eine Korrektur der Ausgleichsforderung nach § 1381 BGB möglich, soweit der Ausgleich des Zugewinns nach den Umständen des Falles grob unbillig wäre. Darauf muss sich der Ausgleichsschuldner aber ausdrücklich berufen.

Beraterhinweis:

Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass sich der zum Zugewinnausgleich verpflichtete Ehepartner nicht darauf zurückziehen kann, dass sein Vermögen in der Zeit zwischen Zustellung des Scheidungsantrages und tatsächlicher Scheidung der Ehe vermindert worden ist. Eine Verschleuderung des Vermögens, mit dem Ziel, den Ehepartner zu schädigen und den möglichen Zugewinn nach Kräften zu verringern, führt also nicht zum Ziel. Entscheidend ist der Stichtag der Zustellung des Scheidungsantrages. Kann der Ausgleichspflichtige den sich unter Zugrundelegung der zum Stichtag geltenden Berechnungsgrundlagen ergebenden Ausgleichsanspruch später nicht mehr erfüllen, muss er sich gegebenenfalls verschulden oder hinnehmen, dass er nach entsprechender Titulierung des Anspruchs 30 Jahre lang der Zwangsvollstreckung ausgesetzt sein wird.

Sturmklingeln begründet keinen Schadensersatzanspruch

Manchmal kann man nur mit dem Kopf schütteln, auf welche Ideen Mieter kommen, wenn sie sich gegen eine Räumungsklage wehren.

In einem nun vor dem Amtsgericht München verhandelten Räumungsrechtsstreit verteidigte sich die Mieterin gegen den von der Vermieterin zur Kündigung herangezogenen Mietrückstand mit kurioser Begründung: die Vermieterin habe nämlich mehrere Schreiben durch ihre Tochter persönlich an der Wohnungstür übergeben lassen. Diese habe zuvor Sturm geklingelt. Dadurch habe die Vermieterin in ihre Privatsphäre eingegriffen, ihre Gesundheit beschädigt und die Ausübung ihrer elterlichen Sorge beeinträchtigt. Ihre 17-jährige Tochter habe nämlich aufgrund des Sturmklingelns Angstzustände bekommen und sei in der Folge zu ihrem Vater gezogen. All dies begründe einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 15.000 €, mit dem die Mieterin sodann die Aufrechnung gegen die Mietforderung erklärte und im übrigen Widerklage erhob.

Es ist nicht bekannt, ob der zuständige Amtsrichter sich mittlerweile von seinem Lachanfall erholt hat. Der Räumungsklage hat er jedenfalls stattgegeben. Ein zur Aufrechnung stehender Schadensersatzanspruch der Mieterin sei nämlich nicht erkennbar. Das Übergeben von Schriftstücken an der Haustür oder an der geöffneten Wohnungstüre stelle keinen Eingriff in die Privatsphäre dar. Auch im Sturmklingeln sei kein solcher Eingriff zu sehen. Der Mieterin habe es im übrigen freigestanden, nicht zu öffnen. Zudem sei, selbst wenn man darin einen Eingriff sehen wurde, dieser jedenfalls unerheblich und nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Der Vermieterin sei ein nachvollziehbares Interesse daran zuzubilligen, wichtige Schreiben, wie zum Beispieldie Kündigung, persönlich der Mieterin zu übergeben.

Auch ein Eingriff in die elterliche Sorge wurde vom Amtsgericht abgelehnt. Dass sich die 17-jährige Tochter dazu entschieden habe, zum Vater zu ziehen, könne nicht der Vermieterin zugerechnet werden. Insbesondere sei nicht nachvollziehbar, dass durch das einmalige Ereignis des Sturmklingelns ein psychischer Druck erzeugt worden sei, mit der Folge, dass die Tochter ausziehen musste.

Beraterhinweis:

Gerät der Mieter mit 2 Monatsmieten in Zahlungsrückstand, droht ihm die fristlose Kündigung des Mietvertrages. In der Folge muss der Mieter die gekündigte Wohnung räumen. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter Räumungsklage erheben. In solchen Räumungsklageverfahren versuchen Mieter häufig die zur Kündigung herangezogene Mietforderung zu Fall zu bringen. In Betracht kommen dafür regelmäßig Mietmängel, die zur Minderung der Miete führen oder Schadensersatzansprüche begründen können. In einem solchen Fall bestehen durchaus Chancen, den zur Kündigung führenden Mietrückstand entscheidend zu reduzieren, wenn nicht gar komplett erfolgreich zu bestreiten.
In dem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall ist die Fantasie der Mieterin aber nicht belohnt worden. Da sie sich nicht mit der Aufrechnung gegen die Mietforderung begnügt hat, sondern darüber hinaus sogar Widerklage erhoben hat, hat sie nun erhebliche Kosten zu tragen.

AG München, Urt. v. 06.03.2012 – 473 C 31187/11

Kündigung des Mietvertrages und der Mieter räumt nicht: Was tun?

Ist ein Mietverhältnis gekündigt, verliert der Mieter mit Ablauf der Kündigungsfrist sein Recht zum Besitz an der Mietsache: Er muss ausziehen und die Mietsache, also die Wohnung oder das Haus geräumt an den Vermieter herausgeben. Geschieht das nicht, zieht der Mieter nicht aus oder verschwindet unbekannt, hinterlässt aber seine Wonungseinrichtung, stellt sich für den Vermieter die Frage, wie er nun vorgehen muss, um die Mietsache schnellstmöglich leer zu bekommen und neu vermieten zu können. Jeder weitere Tag bringt schließlich einen finanziellen Verlust mit sich.

Keinesfalls darf der Vermieter selbst Hand anlegen: Die eigenhändige Räumung der Wohnung durch den Vermieter ist unzulässig. Bestellt der Vermieter also einen Möbelwagen und ein paar starke Männer, die den Mieter mit Sack und Pack vor die Tür setzen, macht er sich nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig. Zudem kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken, die den Vermieter nicht nur viel Geld kostet, sondern auch dazu führt, dass er den Mieter wieder in die Wohnung lassen muss – dieses Recht kann der dann nämlich mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers zwangsweise durchsetzen.

Dem Vermieter, der sich an Recht und Ordnung halten will, bleibt nur der gerichtliche Weg: Er muss einen Räumungstitel erwirken, aus dem heraus er die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter betreiben und dazu einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann.

Der Weg zu diesem Räumungstitel führt über die Räumungsklage. Zuständig dafür ist das Gericht, in dessen Bezirk die Mietsache liegt. In Wohnraummietsachen ist das Amtsgericht sachlich zuständig, in Gewerbemietsachen kann aber auch das Landgericht zuständig sein.

Die Klage ist zu richten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Vermieter. Sie wird oft auch verbunden mit einem Zahlungsantrag über offene Mieten. Das empfiehlt sich, da diese Forderungen andernfalls separat eingeklagt werden müssten, was für den Vermieter aber mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre: Zwei Verfahren sind teurer, als eines.

Nach Einreichung der Klageschrift möchte das Gericht erst einmal die Zahlung eines Gerichtskostenvorschusses sehen, bevor es tätig wird. Die Gerichtskosten für eine Räumungsklage berechnen sich nach dem Streitwert, der in diesem Fall der Jahresnettomiete entspricht. Ausgehend davon ergeben sich die Gerichtskosten aus der Gebührentabelle des Gerichtskostengesetzes (GKG).

Zahlt der Kläger den geforderten Gerichtskostenvorschuss brav ein, stellt das Gericht die Klage dem Mieter zu. Dieser erhält in der Regel 14 Tage Zeit, dem Gericht mitzuteilen, ob er sich gegen die Klage verteidigen will und weitere 14 Tage, um inhaltlich auf die Klage zu erwidern. Verstreicht die erste Frist ohne Reaktion des beklagten Mieters, kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils erwirken und aus diesem umgehend die Zwangsvollstreckung betreiben.

Wehrt sich der Mieter aber gegen die Klage und behauptet etwa, dass die Kündigung durch den Vermieter unwirksam sei, weil kein Kündigungsgrund gegeben ist, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen, wenn sich die Parteien nicht zur Vermeidung von Kosten (und zur Arbeitserleichterung des Gerichtes) auf einen Vergleich einigen können.

In der Regel ist dann über widersprechende Behauptungen von Vermieter und Mieter Beweis zu erheben. Es müssen Zeugen gehört oder Sachverständigengutachten eingeholt werden. In diesen Fällen lässt sich schwer abschätzen, wie lange sich das Verfahren hinziehen wird, denn das hängt dann von vielen Faktoren ab: Der Arbeitsbelastung des Gerichtes, der Terminslage von Sachverständigen usw. Eine Verfahrensdauer von 6 bis 9 Monaten ist vor dem Amtsgericht nicht selten.

Ist der Rechtsstreit dann irgendwann entscheidungsreif, wird das Gericht ein Urteil verkünden: Dem Räumungsantrag wird entweder entsprochen – oder die Klage wird abgewiesen. In beiden Fällen wird der Unterlegene in der Regel Berufung beim Rechtsmittelgericht einlegen können, in Wohnungsmietsachen also beim Landgericht. Dort geht das Verfahren dann in die nächste Runde und mit einer Verfahrensdauer von weiteren langen Monaten muss gerechnet werden, wenn die Berufung nicht offensichtlicher Unfug ist.

Zieht sich der Räumungsrechtsstreit durch zwei Instanzen, kann sich der Vermieter realistisch auf eine Gesamtverfahrensdauer von 1,5 bis 2 Jahren einstellen. Das Landgericht Köln z.B. terminiert nicht selten mündliche Verhandlungen mit einer Vorlaufzeit von einem dreiviertel Jahr.

Hat der obsiegende Vermieter dann endlich nach Abschluss der 2. Instanz seinen begehrten Räumungstitel, kann er damit den Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser setzt einen Räumungstermin an, der aber erst mindestens 3 Wochen nach Zustellung der Räumungsankündigung liegen muss. Der Vermieter muss zudem einen Kostenvorschuss für die Räumung an den Gerichtsvollzieher zahlen, denn dieser muss ja eine Möbelspedition und einen Schlosser beauftragen, die er nicht aus eigener Tasche zahlen wird.

Zwar steht dem Vermieter ein Anspruch gegen den Mieter auf Erstattung der Verfahrens- und Räumungskosten zu. Dieser Anspruch lässt sich aber oft nicht realisieren, weil bei dem Mieter nichts zu holen ist. „Einem nackten Mann …“ – das Sprichwort ist bekannt. 

Deshalb ist es entscheidend, mit der Erhebung einer Räumungsklage nicht zu warten, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Denn das Räumungsklageverfahren kann, wie dargestellt, sehr lange Zeit in Anspruch nehmen und in dieser Zeit kann die Mietsache nicht wirtschaftlich genutzt werden und bringt keine Einnahmen. Oft zögern Vermieter mit der Erhebung der Klage, weil sie die entstehenden Kosten scheuen und darauf hoffen, dass der Mieter dann doch noch freiwillig auszieht und räumt. Wird diese Hoffnung enttäuscht, ist der Schaden am Ende aber noch größer, weil wieder unnötig Zeit ins Land gezogen ist. Und Zeit ist in diesem Fall tatsächlich Geld.

Betroffenen Vermietern ist daher zu raten, sich im Fall einer vermieterseitigen Kündigung bereits vorzeitig anwaltlich über die im Einzelfall bestehenden rechtlichen Möglichkeiten beraten zu lassen, damit umgehend gehandelt werden kann.

 

 

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