Monatliches Archiv: Mai 2012

Hitze in Gewerberäumen: Mietminderung setzt genaue Protokollierung voraus

Der Sommer steht vor der Tür und vermutlich wird er wieder sehr heiß. Viele Mieter klagen dann wieder über zu heiße Innentemperaturen und fragen, ob sie deshalb die Miete mindern dürfen. Diese Frage muss jedoch vorsichtig beantwortet werden:

Zwar hat das Amtsgericht Hamburg dem Mieter einer Dachgeschosswohnung, dessen Wohnung sich im Sommer auf 30 Grad Celsius aufwärmte und auch nachts noch eine Innentemperatur von mindestens 25 Grad Celsius aufwies, eine Mietminderung von 20% zugebilligt. Die Wohnung verfügte nämlich über einen unzureichenden Wärmeschutz, was als Mietmangel angesehen wurde.

Grundsätzlich kommt es aber auf den Einzelfall und auch auf die Vorhersehbarkeit an. Muss dem Mieter bei Anmietung einer Wohnung mit großen Fensterflächen klar sein, dass es im Sommer sehr heiß werden kann, wird eine Mietminderung ausscheiden.

Dies gilt auch für Gewerberaummieter: Nach Entscheidungen des OLG Frankfurt (Urteil vom 19.1.2007 – 2 U 106/06) und des OLG Karlsruhe (Urteil v. 17.12.2009 – 9 U 42/09) begründen Temperaturen über 26 Grad Celsius in Gewerberäumen keinen zur Minderung der Miete berechtigen Mangel, da Hitze durch Sonneneinstrahlung in nicht baurechtswidrigen Gebäuden zum allgemeinen Lebensrisiko des Mieters gehöre.

Das Berliner Kammergericht stellte nun zudem klar, dass eine Mietminderung wegen nicht ausreichendem Wärmeschutz eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraussetze. In dem vom KG entschiedenen Fall (Urteil v. 5.3.2012 – 8 U 48/11) hatte der Mieter lediglich behauptet, in jedem Sommer hätten „nahezug durchgängig 30 Grad C und mehr “ in den Mieträumen festgestellt werden können. Er minderte daher für die Monate Juni bis August die Miete, legte aber nur exemplarische Messungen an 10 bzw. 12 Tagen vor. Dies reichte dem Gericht nicht.

Beraterhinweis:

Für Wohnraum- und Gewerberaummieter gilt gleichermaßen: Wer die Miete wegen nicht ausreichenden Wärmeschutzes mindern möchte, sollte unbedingt tägliche, bestenfalls sogar mehrmals täglich, Messungen vornehmen und möglichst beweissicher (Zeugen!) protokollieren. Andernfalls wird eine gerichtliche Bestätigung der Mietminderung schon daran scheitern, dass der Mieter den behaupteten Mangel nicht ausreichend substantiiert genug darlegen kann.

LG Frankfurt: Auch berufstätige Mieter müssen ausreichend lüften!

Wenn in einer Mietwohnung Schimmelpilz auftritt, behaupten Vermieter oft und gerne, dies liege nicht an mangelhafter Bausubstanz, sondern am falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Kommt es dann in der Folge zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss in der Regel ein Sachverständiger gutachterlich die Ursache der Schimmelbildung klären. Und oft erweist sich tatsächlich nicht ausreichendes Lüften durch den Mieter als Schadensursache.

Das Landgericht Frankfurt musste sich nun mit der Frage befassen, wie oft einem berufstätigen Mieter zugemutet werden kann, tagsüber die Mietsache zu lüften. Das Gericht entschied: drei- bis viermaliges Stoßlüften am Tag ist nicht unzumutbar.

In dem zur Entscheidung vorliegenden Fall hatte der vom Gericht beauftragte Sachverständige einen Baumangel ausgeschlossen und stattdessen nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter als Schimmelursache ausfindig gemacht. Die Kammer sah den Mieter in der Pflicht, zumindest bis zu einer deutlichen Reduzierung der Luftfeuchtigkeit die Wohnung regelmäßig zu lüften. Es sei ihm auch als Beruftstätiger zumutbar, die Räume drei- bis viermal täglich stoßzulüften, etwa morgens vor Verlassen des Hauses ein- bis zweimal, nachmittags nach Rückkehr von der Arbeit und abschließend nochmals abends.

LG Frankfurt v. 07.02.2012 – 2-17 S 89/12

Sprachlos

Ich bin sprachlos:

Um 17:23 Uhr habe ich gestern über drebis eine Deckungsanfrage mit Rechnung an die DEURAG übermittelt.
Um 18:14 Uhr kam ein Fax aus Wiesbaden, dass man meine Rechnung zeitgleich angewiesen habe.

Ach wären doch alle Rechtsschutzversicherungen so fix.

LG Wuppertal: Kein Anspruch auf Satellitenfernsehen, wenn Sender über Internet empfangbar

Häufig streiten sich Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mieter eine Parabolantenne zum Empfang von Satellitenfernsehen an der Hauswand oder auf dem Dach anbringen darf. Die Rechtsprechung ist dazu mittlerweile recht einheitlich:

Verfügt die Wohnung über einen digitalen Breitbandkabelanschluss, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Genehmigung der festen Anbringung der Satellitenantenne (Urteil vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/04).

Zudem hat der BGH bereits am 02.03.2005 entschieden (Az. VIII ZR 118/04), dass ausländische Mieter vom Vermieter keine Zustimmung zur Montage einer Parabolantenne verlangen können, wenn sie die Möglichkeit haben, ein (gebührenpflichtiges) Vollprogramm über einen vorhandenen Kabelanschluss mittels eines Decoders zu empfangen.

Das Landgericht Wuppertal (Urteil vom 26.01.2012 – 9 S 28/11) hat dieser Rechtsprechung nun eine weitere Facette hinzugefügt:

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit verwies der griechische Mieter darauf, dass er über den Breitbandkabelanschluss des Hauses nur den griechischen Sender ERT empfangen könne, der kein Vollprogramm biete, sondern nur Zusammenfassungen anderer nationaler und staatlicher Sender. Der Vermieter behauptete hingegen unbestritten, der Mieter könne andere griechische Vollprogramme kostenpflichtig als Livestream über das Internet sehen.

Die 9. Zivilkammer des LG Wuppertal gab dem Vermieter Recht: Ohne Hinzutreten besonderer Umstände sei der Empfang von Heimat-Sendern über das Internet stets zumutbar und damit ein sachlicher Grund für den Vermieter erkennbar, die begehrte Zustimmung zur Anbringung einer Satellitenschüssel zu verweigern. Das gelte auch für nicht-internetaffine Rentner, denn auch über das Internet könnten Fernsehgeräte unmittelbar angeschlossen werden.

Beraterhinweis:

Mieter sollten vor der eigenmächtigen Installation einer Parabolantenne die Genehmigung des Vermieters einholen, wenn sie nicht riskieren wollen, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden. Können die begehrten oder vergleichbare ausländischen Sender auch über einen DSL-Anschluss als Livestream im Internet empfangen werden, wird der Vermieter sich auf die Entscheidung des LG Wuppertal berufen können und die Genehmigung ablehnen dürfen, wenn nicht schon im Vorfeld bei Abschluss des Mietvertrages etwas anderes  vereinbart worden ist.

Debcon: Alles im Griff?

Mein Mandant ist im Sommer 2010 von den Anwälten U+C aus Regensburg im Auftrag der DigiProtect GmbH wegen einer angeblich ihm zuzurechnenden Urheberrechtsverletzung an einem Filmwerk abgemahnt worden. Wie üblich wurde Schadensersatz gefordert und ein Angebot unterbreitet, die Angelegenheit gegen Zahlung von 650 EUR zu erledigen.

Mein Mandant hat damals diese Forderung durch mich als überhöht zurückgewiesen, eine modifizierte Unterlassungserklärung abgegeben, und – ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht – einen reduzierten Schadensersatz pauschal gezahlt.

Von der Gegenseite hörten wir seit dem nichts mehr.

Mittlerweile haben die U+C Rechtsanwälte ihre vermeintlichen Forderungen offenbar verkauft und die Inkassofirma Debcon GmbH aus Witten hat damit begonnen, die Forderungen einzutreiben.

Mir liegt nun allerdings ein Schreiben vor, dass mich daran zweifeln lässt, dass die Debcon überhaupt weiß, was sie da tut:

Das Schreiben bezieht sich zwar auf das Aktenzeichen der oben erwähnten Abmahnungsangelegenheit. Das ist dann aber auch das einzig korrekte:

  • Der Nachname meines Mandanten ist falsch geschrieben, der Vorname stimmt auch nicht und kurzerhand wurde auch sein Wohnort 600 km südlich verlegt.
  • Aus der ursprünglichen Forderung der U+C Anwälte von 650 EUR wurden mal eben 1286,80 EUR.
  • Der bereits gezahlte Teilbetrag wird nirgends erwähnt oder abgezogen.
  • Der Gläubiger ist nun nicht mehr die DigiProtect GmbH, sondern die Silwa Filmvertrieb AG. Eine Abtretungserklärung ist hier nicht bekannt und wurde auch nicht vorgelegt.

Sodann heißt es in dem Schreiben der Debcon: 

„Um Ihrem/Ihrer Mandantin weitere Kosten im Rahmen der Anspruchstitulierung und Vollstreckung zu ersparen, schlagen wir als absolute Ausnahme vor, dass dieser pauschal lediglich Euro 495,00 (rund 38,5% der Gesamtforderung) umgehend nach Erhalt dieses Schreibens zahlt. Dieses großzügige Angebot wurden in den vergangene Wochen von vielen anwaltlich vertretenen Schuldnern als fair akzeptiert.“ 

Zu dem „großzügigen Angebot“ der Debcon und was davon zu halten ist, finden sich von Kollegenseite schon zahlreiche Wertungen im Netz.

Ich sehe keinen Grund, auf dieses „Angebot“ einzugehen. Mein Mandant kennt nämlich weder den (neuen) Gläubiger, noch fühlt er sich überhaupt durch das Schreiben angesprochen. Die in dem Schreiben der Debcon genannte(n) Person(en) vertrete ich nicht. Warum die Silwa Filmvertrieb AG plötzlich Forderungen geltend macht und was mein Mandant damit zu tun haben soll: Keine Ahnung. Das Schreiben schweigt sich dazu aus.

Einer etwaigen Klage sieht mein Mandant daher mit sehr großer Gelassenheit entgegen.

Filesharing-Abmahnungen: DigiProtect reduziert Forderungen deutlich

Die Frankfurter Firma DigiProtect Gesellschaft zum Schutze digitaler Medien mbH lässt regelmäßig Urheberrechtsverletzungen an Musikstücken abmahnen, an denen ihr Rechte zustehen. In letzter Zeit waren dies zum Beispiel die Werke „Nur in meinem Kopf“ des Musikers Andreas Bourani oder das Stück „Storytime“ der Band Nightwish.

Mir liegen mehrere Abmahnungen im Auftrag der DigiProtect durch die Frankfurter Rechtsanwaltskanzlei Schalast & Partner vor, in denen die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung und die Zahlung pauschalen Schadensersatzes gefordert werden – angeboten wurde meinen Mandanten eine Vergleichszahlung von 550 EUR, um die Angelegenheiten zu erledigen.

Meine Mandanten haben diese angebotenen Zahlungen u.a. deswegen nicht geleistet, da sie nach diesseitiger Auffassung weit überhöht sind.

Dies hat nun offenbar auch die DigiProtect eingesehen und die Zusammenarbeit mit der Kanzlei Schalast & Partner beendet. In mehreren Abmahn-Angelegenheiten liegen mir nämlich nun Schreiben der CGM Rechtsanwaltsgesellschaft mbH vor, in denen diese unter Vorlage einer Vollmacht erklärt, „ab sofort von der DigiProtect Gesellschaf zum Schutze digitaler Medien mbH mit der Verfolgung der Autorenrechte“ betraut worden zu sein. Es wird nun angeboten, die jeweilige Angelegenheit durch Zahlung von 199 EUR abzuschließen.

Die ursprüngliche Forderung wurde also um mehr als die Hälfte reduziert. Ob ich meinen Mandanten raten werde, dieses reduzierte Angebot anzunehmen, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Wer nachweislich keine Rechtsverletzung begangen hat und auch nicht als Störer in Betracht kommt, sollte natürlich überhaupt keine Zahlung leisten.

Aber die Schreiben der Kanzlei CGM zeigen, dass sich zumindest bei der DigiProtect die Einsicht durchzusetzen scheint, dass sich überhöhte Forderungen kaum durchsetzen lassen.

 

Fernabsatz: Widerrufsrecht wird nicht durch Reparaturauftrag ausgeschlossen

Das Amtsgericht Ahlen musste sich mit folgendem Rechtsstreit befassen:

Die Klägerin kaufte über eBay bei der Beklagten eine Armbanduhr zum Kaufpreis von 1.800 EUR. Nach Erhalt der Uhr musste sie feststellen, dass das Armband der Uhr zu klein und defekt war. Mit der Beklagten einigte sie sich darauf, dass die Beklagte prüfen sollte, ob eine Verlängerung des Armbandes und eine Reparatur möglich seien. Dies sollte aber noch innerhalb der gesetzlichen Widerrufsfrist erfolgen. Die Klägerin sandte der Beklagten die Uhr zur Überprüfung zurück.

Nachdem sich die Prüfung durch die Beklagte hinzog, erklärte die Klägerin einen Tag vor Ablauf der Frist des § 355 Abs. 2 BGB den Widerruf und verlangte die Rückerstattung des Kaufpreises. Die Beklagte widersprach dem Widerruf und vertrat die Auffassung, das Widerrufsrecht der Klägerin sei durch den erteilten Reparaturauftrag erloschen.

Die Beklagte lies sich auf Rückzahlung des Kaufpreises verklagen – und verlor.

Das AG Ahlen (Urteil vom 11.04.2012 – 30 C 794/11) gab der von mir vertretenen Klägerin Recht: Das Widerrufsrecht sei nicht durch den Reparaturauftrag erloschen und fristgerecht ausgeübt worden. Aus dem E-Mail-Verkehr der Parteien gehe zunächst hervor, dass bis zum Widerruf nicht eindeutig geklärt gewesen sei, ob überhaupt eine Reparatur der Uhr möglich sei, so dass aus dem Reparaturauftrag auch nicht zu schließen sei, dass sie auf ihr Widerrufsrecht verzichtet habe. Der Reparaturauftrag stehe dem Widerrufsrecht aber auch nicht entgegen. Denn gem. § 649 BGB habe die Klägerin den Reparaturauftrag als Werkvertrag jederzeit bis zur Vollendung des Werkes kündigen dürfen. Eine Reparatur sei auch nicht erfolgt.

Allein der Umstand, dass ein Reparaturauftrag erteilt wurde, stehe dem Widerruf ebenfalls nicht entgegen. Das Gericht führt dazu aus:

Gemäß § 357 BGB finden auf das Widerrufsrecht die Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt entsprechend Anwendung. Aus § 346 Abs. 2 BGB kann entnommen werden, dass selbst im Fall einer Umgestaltung oder Untergangs der zurückzugewährenden Sache das Rücktrittsrecht (hier entsprechend das Widerrufsrecht) nicht ausgeschlossen ist, sondern allein die zurückzugewährende Leistung modifiziert wird. Allein das Erteilen des Reparaturauftrages (was hinter einem Umgestalten oder einem Untergang der Sache zurückbleibt) führt daher nicht dazu, dass das Widerrufsrecht erlischt.

Die Klägerin habe daher den Widerruf wirksam erklären können.

Das Ergebnis dieses interessanten Verfahrens: Die Beklagte wurde zur Rückerstattung des Kaufpreises und zur Erstattung der der Klägerin entstandenen Anwalts- und Gerichtskosten verurteilt.

BGH ändert Rechtsprechung: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nur bei inhaltlich korrekter Abrechnung!

Ergibt eine Betriebskostenabrechnung, dass die von dem Mieter gezahlten Vorauszahlungen zur Deckung der tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht ausreichen, darf der Vermieter die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen erhöhen, § 560 Abs. 4 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) reichte für eine solche Anpassung der Mietervorauszahlungen bislang lediglich eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung aus, auch wenn diese inhaltlich falsch war. Der BGH bezweckte damit, dass ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden konnte.

Von dieser bisherigen Rechtsprechung ist der BGH nun mit zwei Entscheidungen vom 15.05.2012 abgerückt (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Gegenstand dieser beiden Entscheidungen waren Räumungsklagen eines Vermieters, der seinen Mietern wegen vermeintlicher Mietrückstände gekündigt hatte. Der jerweilige Mietrückstand war dadurch entstanden, dass die Mieter erhöhte Vorauszahlungen nicht bzw. nur teilweise gezahlt hatten. Die den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen waren von den Mietern nämlich als fehlerhaft bemängelt worden.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nahm die ihm vorliegenden Revisionsverfahren zum Anlass, von der oben genannten bisherigen Rechtsprechung abzurücken und entschied, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.

Mit der Anpassung der Vorauszahlungen würde nämlich der Zweck verfolgt, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Für den Vermieter dürfe aber nicht die Möglichkeit bestehen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.

Der Vermieter sei schließlich zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe und zum Beispiel das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beende, die alleine darauf beruhten, dass eine fehlerhafte Abrechnung erteilt wurde.

Beraterhinweis:

Die Änderung der Rechtsprechung des BGH ist zu begrüßen. Es ist tatsächlich nicht einzusehen, dass ein Vermieter aufgrund einer inhaltlich fehlerhaften Betriebskostenabrechnung höhere Vorauszahlungen von seinem Mieter verlangen können soll. Schließlich sollen die Vorauszahlungen den tatsächlichen Betriebskosten entsprechen und nicht dazu führen, dass sich der Vermieter durch Überzahlungen ein finanzielles Polster sichert. Ist eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft, steht dem Vermieter ein von ihm geltend gemachter Nachzahlungsanspruch nur zu, wie er sich nach Korrektur der Abrechnung ergibt. Einer auf die fehlerhafte Abrechnung gestützte Forderung kann der Mieter widersprechen. Es ist nur folgerichtig, dass der Vermieter darauf auch keine Erhöhung der Vorauszahlungen stützen kann.

BGH: Angabe der BK-Vorauszahlungen des Mieters für formell wirksame BK-Abrechnung unnötig

Ob eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, ist entscheidend für die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB. Ist die Jahresfrist verstrichen und liegt keine formell ordnungsgemäße Abrechnung vor, hat der Mieter (bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung) zwar weiter einen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, dem Vermieter ist eine Nachforderung daraus jedoch verwehrt. Eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung kann zudem einen fälligen Nachzahlungsanspruch zu Gunsten des Vermieters begründen, sofern der Mieter keine Einwendungen aufgrund inhaltlicher Fehler der Abrechnung erhebt.

Zu den Anforderungen an eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung gehört , dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Das bedeutet, dass die Gesamtkosten, der zugrundegelegte Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und die in Abzug gebrachten Vorauszahlungen aufgeführt und, soweit erforderlich, erläutert werden.

Der u.a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH musste nun darüber entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung formell korrekt ist, wenn der Vermieter keine Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht hat.

Der Bundesgerichtshof entschied am 15.02.2012 (Az.: VIII ZR 197/11), dass das Fehlen der Vorauszahlungen die Abrechnung nicht formell unwirksam mache.

Denn entsprechend der Rechtsprechung des Senats seien an die Abrechnung keine zu hohen formellen Anforderungen zu stellen. Die Abrechnung solle den Mieter demzufolge lediglich in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Fehlten Angaben über die Vorauszahlungen des Mieters, sei daraus zu schließen, dass der Vermieter diese mit Null angesetzt habe. Die Abrechnung sei für den Mieter also trotzdem gedanklich und rechnerich nachvollziehbar und damit formell nicht zu beanstanden. Das Fehlen etwaiger in Abzug zu bringender Vorauszahlungsbeträge stelle lediglich einen inhaltlichen, materiellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar.

Beraterhinweis:

Im Ergebnis wird daher der bisherigen Vorgabe des BGH, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur vorliegt, wenn die gezahlten Vorauszahlungen des Mieters in Abzug gebracht werden, nicht mehr Rechnung getragen. Da die Abrechnung auch ohne Abzug der geleisteten Vorauszahlungen als formell korrekt angesehen wird, kann der Vermieter daraus einen fälligen Nachzahlungsanspruch ableiten. Inhaltliche Fehler der Abrechnung muss der Mieter binnen Jahresfrist rügen. Verpasst der Mieter diese Frist, kann er sich auf das Fehlen der ihm geleisteten Vorauszahlungen nicht mehr berufen und muss gegebenenfalls eine hohe Nachzahlung leisten. Die Entscheidung des BGH ist aus Mietersicht daher abzulehnen.

BGH: Berechtigtes Interesse zur Wohnraumkündigung auch bei Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch „nahestehende“ juristische Person

Dem Vermieter von Wohnraum steht ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er die Mietsache nicht selbst benötigt, sondern eine ihm „nahestehende“ juristische Person sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters benötigt.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung vom 09.05.2012 – Az.: VIII ZR 238/11 – entschieden.

Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, eine Körperschaft des öffentlichen Rechts, war Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.
Das Mietverhältnis wurde vermieterseits mit der Begründung gekündigt, dass das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unterbringung der von der Diakonie Düsseldorf e.V. betriebenen Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen benötigt wurde.

Der Mieter bestritt die Wirksamkeit der Kündigung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB vorliege.
Der Vermieter könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf der Diakonie berufen, da diese im Verhältnis zum Vermieter eine rechtlich selbständige juristische Person sei.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof sah dies als Revisionsinstanz anders und verurteilte den Mieter zur Räumung.

Der Senat stellte in seiner Entscheidung darauf ab, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht nur der Verwirklichung fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers diene. Denn die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle für die Düsseldorfer Kirchengemeinden diakonische Aufgaben, unter anderem durch die Unterhaltung von Beratungsstellen. Es handele sich daher bei ihr um eine dem Vermieter „nahestehende“ juristische Person, deren Tätigkeit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben auch des klagenden Vermieters diene.

Ein eigenes berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses habe daher vorgelegen und die Kündigung war wirksam.

Beraterhinweis:

Der Vermieter von Wohnraum darf ein laufendes Mietverhältnis nicht nach Lust und Laune kündigen, sondern muss nach § 573 Abs. 1 BGB ein berechtigtes Interesse daran vorweisen. Klassisches Beispiel für ein solches Interesse ist der Eigennutzungswunsch, also Eigenbedarf. Ein berechtigtes Interesse kann aber auch vorliegen, wenn die Mietsache für einen Dritten benötigt wird, wie die Entscheidung des BGH schön darstellt.

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